So eingängig das Geschäftsmodell von DEFAMA Deutsche Fachmarkt auch ist: Immun gegen die aktuelle Börsenschwäche ist auch die Aktie des auf Immobilien für Supermärkte und Einkaufszentren spezialisierten Unternehmens nicht. Vom Anfang Februar 2022 kurzfristig einmal erreichten Rekordhoch bei 31 Euro, hat sich die Notiz nun um etwas mehr als ein Viertel entfernt. Bezogen auf das im Frühjahr lange Zeit verteidigte Plateau um rund 28 Euro liegt die Notiz um etwa 20 Prozent hinten. Keine Frage: Die Investoren der meisten anderen Immobiliengesellschaften hat es sehr viel härter erwischt. Eine psychologische Bewährungsprobe ist die jetzige Abwärtsbewegung Richtung Jahrestief jedoch schon allein deshalb, weil die DEFAMA-Aktie um CEO Matthias Schrade – auf Social Media-Kanälen wie Twitter – den Nimbus einer unkaputtbaren Dauerempfehlung besitzt. ...

Egal, wie sich die Börsenkurse bis zum Jahresende 2021 noch entwickeln werden: Bei DEFAMA Deutsche Fachmarkt dürfte wohl nichts mehr anbrennen und die Aktie des Bestandshalters von Supermarkt-Immobilien wird auch für das vergangene Jahr volle dre...

Normalerweise arbeiten wir uns momentan eher an der Analyse von Zwischenberichten ab – also dem Zahlenteil um Umsatz, Ergebnis, Cashflow oder auch Ausblick. Das ist bei dem Neun-Monats-Report von DEFAMA Deutsche Fachmarkt grundsätzlich nicht anders. Doch diesen Part können wir vergleichsweise kurz halten, denn die Resultate des auf Supermärkte und kleinere Fachmarktzentren spezialisierten Immobilienunternehmens waren wieder einmal richtig gut. So kletterte der Cashflow aus dem Stammgeschäft (Funds From Operations) nach Ablauf der ersten drei Quartale 2021 um knapp 24 Prozent auf 5,23 Mio. Euro. Mit Blick auf die für das Gesamtjahr angepeilten FFO von 7,10 Mio. Euro befindet sich das Team um CEO Matthias Schrade also voll auf Kurs. ...

Als Portfoliomanager Lukas Spang vor wenigen Tagen eine Umfrage auf Twitter nach den drei besten Vorständen aus dem Small- und Microcap-Bereich startete, stand ein Name bei fast allen Teilnehmern auf der Liste: Matthias Schrade, CEO von DEFAMA Deutsche Fachmarkt. User Borsti hatte auch gleich die passende Begründung für die enorme Popularität von Schrade parat: „Auf Twitter macht er 365 Tage im Jahr Hauptversammlung mit Fragerecht für jeden, der twittern kann.“ Tatsächlich ist es aber wohl eher eine Kombination aus quirliger IR-Arbeit und solider Handwerksarbeit im operativen Geschäft – also dem Kauf von Immobilien für Supermärkte oder auch kleineren Einkaufszentren. All das mündet dann in einem sehr verlässlichen und ruhigem Kursverlauf der DEFAMA-Aktie von links unten nach rechts oben. Wilde Kurssprünge sind eher die Ausnahme, etwa zu Beginn der Corona-Krise. Aber auch davon hat sich der Anteilschein im Rekordtempo erholt. ...

Dividendenorientierte Anleger werden vermutlich erst einmal geschluckt haben: Statt der avisierten 0,55 Euro pro Anteilschein, wird die Deutsche Konsum REIT-AG zur nächsten Hauptversammlung am 11. März 2021 nur eine Dividende von 0,40 Euro auf die Agenda setzen. Rolf Elgeti, CEO des auf Immobilien für Supermärkte spezialisierten Unternehmens, begründet die auf den ersten Blick unpopuläre Maßnahme damit, dass in dem „fortbestehenden Krisenumfeld eine Liquiditätsschonung angebracht“ sei. Immerhin spart sich die Deutsche Konsum-REIT-AG mit dem Schritt knapp 5,3 Mio. Euro bei der Ausschüttungssumme ein. Haben ist besser als brauchen. Und was die Dividendenrendite angeht, liegt die Gesellschaft mit 2,4 Prozent – trotz der Drosselung – gut im Rennen und bewegt sich etwa auf Augenhöhe mit dem Vergleichsunternehmen DEFAMA Deutsche Fachmarkt. Folgerichtig haben sich die Mehrzahl der Investoren mit den Dividendenplänen schnell arrangiert und den Blick auf die sonstigen Fundamentaldaten gerichtet. [sws_blue_box box_size="640"]Kennen Sie schon das neue Shortseller-Tool RegSHO von boersengefluester.de zur Messung von Leerverkaufsaktivitäten bei deutschen Aktien? Ein Besuch lohnt sich unbedingt![/sws_blue_box] Und da die Deutsche Konsum-REIT (DKR) mit dem für die Bewertung des Unternehmens maßgeblichen Cashflow (FFO, Funds From Operations) von knapp 35 Mio. Euro exakt in der Mitte der avisierten Spannbreite von 34 bis 36 Mio. Euro geblieben ist und auch der Ausblick mit einem erwarteten FFO zwischen 42 und 45 Mio. Euro durchaus ansprechend ist, zeigt sich der Aktienkurs sogar von seiner Schokoladenseite. Jedenfalls klettert die Notiz am Tag der Bilanzvorlage um fast 5,5 Prozent auf 16,55 Euro. Die 15 Cent Delta bei der Dividende sind jedenfalls kein Thema. Und wer die Nachrichten der vergangenen Wochen verfolgt hat, wird ohnehin mitbekommen haben, dass sich die Gesellschaft längst wieder auf Einkaufstour befindet. Quasi zur Sicherheit heißt es im neuen Geschäftsbericht aber noch einmal: „Seit dem Spätsommer 2020 verzeichnet die DKR im neuen Geschäftsjahr 2020/21 wieder eine sich breit füllende Ankaufspipeline, wovon bereits erste Ankäufe vermeldet werden konnten.“    

The most important financial data at a glance
	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Sales1	28,60	41,98	56,23	69,67	74,39	79,72	77,44
EBITDA1,2	35,91	58,95	38,70	40,29	39,49	-70,24	37,23
EBITDA-margin3	125,56	140,42	68,82	57,83	53,09	-88,11	48,08
EBIT1,4	35,90	58,95	38,69	97,92	68,01	-116,90	37,09
EBIT-margin5	125,52	140,42	68,81	140,55	91,42	-146,64	47,90
Net profit1	30,92	53,14	34,17	91,37	60,39	-180,99	1,97
Net-margin6	108,11	126,58	60,77	131,15	81,18	-227,03	2,54
Cashflow1,7	14,52	27,09	35,94	37,97	49,38	41,63	23,13
Earnings per share8	0,80	1,25	0,73	1,84	1,22	-3,58	0,06
Dividend per share8	0,20	0,35	0,40	0,40	0,12	0,00	0,00

  Bewertungstechnisch steht die DKR im direkten Branchenvergleich durchaus vernünftig da. Unter Berücksichtigung der Netto-Finanzverbindlichkeiten und der noch ausstehenden Wandelanleihen wird die Aktie etwa mit dem Faktor 28 auf den für das laufende Geschäftsjahr zu erwartenden FFO gehandelt. Auf ähnliche Dimensionen kommt die – freilich noch ein ganzes Stück kleinere – DEFAMA. Rein bezogen auf die Marktkapitalisierung bewegen sich die FFO-Multiples bei beiden Unternehmen ungefähr in der Region um 13. Hintergrund: Früher war es regelmäßig eher so, dass DEFAMA mit einem deutlichen Discount gegenüber der Deutschen Konsum REIT gehandelt wurde. Das hat sich nun geändert. Nach der insgesamt enttäuschenden Performance der DKR-Aktie in den vergangenen Monaten ist boersengefluester.de versucht, kurzfristig der Deutschen Konsum-REIT den Vorzug zu geben. Letztlich ist das aber Geschmackssache; sind beides gute Unternehmen. Entsprechend robust sind die Gesellschaften auch bislang durch die – vermutlich noch eine ganze Weile dauernde – Corona-Krise gekommen.  

INVESTOR-INFORMATION
©boersengefluester.de
Deutsche Konsum REIT
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
A14KRD	DE000A14KRD3	REIT-AG	147,84 Mio €	16.12.2015	Halten

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Matthias Schrade, CEO von DEFAMA Deutsche Fachmarkt, ist auch auf Twitter super umtriebig unterwegs. Zur Telefonkonferenz anlässlich der Neun-Monats-Zahlen – diesmal gleichzeitig auch eine Vorab-Infoveranstaltung zur Hauptversammlung am 30. Oktober 2020 – twitterte er vorab schon mal von einer „weltexklusiven Neuigkeit“, die in dem Call gelüftet werden sollte. Das schafft Aufmerksamkeit. Und tatsächlich hat Schrade nach knapp einer Stunde in der Präsentation ein Knallbonbon parat: So lässt das auf Supermarkt-Immobilien spezialisierten Unternehmen sämtliche Standorte mit Amazon-Selbstbedienungsstationen – sogenannten Lockern – ausstatten, an denen die Kunden ihre Pakete abholen können. Ein entsprechender Vertrag mit Amazon wurde vor wenigen Wochen unterzeichnet. Allerdings handelt es sich dabei nicht um ein primär finanziell interessantes Projekt, sondern eher um eine grundsätzliche Aufwertung der Standorte. Konkrete Zahlen lässt sich Schrade jedenfalls nicht entlocken. Losgelöst davon sind aber auch andere Themen wie E-Ladestationen ein Thema für DEFAMA. Ansonsten läuft es operativ weiterhin rund: Der Cashflow aus dem Immobiliengeschäft (FFO) kletterte in den ersten neuen Monaten 2020 von 3,3 auf 4,2 Mio. Euro. Eine Ausbeute, die auch von Analysten als solide eingeschätzt wird. Für das Gesamtjahr bleibt es aber bei der Prognose, wonach ein FFO von rund 5,7 Mio. Euro – entsprechend 1,30 Euro je Aktie – herauskommen soll. Annualisiert soll der FFO auf 7,0 Mio. Euro klettern. Aufgrund der sich wieder zuspitzenden Corona-Situation sieht Schrade derzeit aber von einer Prognoseanhebung ab: „Wir befinden uns weiter in einer außergewöhnlichen Situation.“ Gleichwohl ist es natürlich möglich, dass am Ende doch noch eine Schippe beim FFO und dem Netto-Gewinn mehr rauskommt. Die Analysten von Warburg Research setzen das Kursziel derzeit bei 22,90 Euro an. Verglichen mit dem aktuellen Kurs von 19,20 Euro ergibt das ein Potenzial von knapp 20 Prozent. [sws_blue_box box_size="640"]Doppelt hält besser: Dauerhafte Vorteile + 1,00 % Zinsen p.a. bei Depotwechsel.[/sws_blue_box]    

INVESTOR-INFORMATION
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DEFAMA Deutsche Fachmarkt
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
A13SUL	DE000A13SUL5	AG	133,44 Mio €	13.07.2016	Kaufen

  Foto: flickr ...

Die zuletzt super guten Quartalszahlen der Hornbach Holding und der damit einhergehende Anstieg des Aktienkurses auf All-Time-High, haben ihre Wirkung auch bei Matthias Schrade, dem CEO von DEFAMA Deutsche Fachmarkt, entfaltet. „Ich mochte Baumärkte schon immer. Mit Rücksicht auf mögliche Bedenken von Investoren haben wir dieses Segment in der Vergangenheit aber relativ flach gehalten.“ Schließlich spukt die Praktiker-Pleite von 2013 bei manchem Anleger noch immer im Hinterkopf. Spätestens mit dem auch coronabedingten Ansturm auf die Baumärkte, hat sich das Sentiment aber deutlich gebessert. Beinahe folgerichtig hat sich DEFAMA kürzlich eine von Toom genutzte Immobilie in Anklam im Landkreis Vorpommern-Greifswald gesichert. Der besondere Charme des Objekts: Weit und breit gibt es keinen anderen Baumarkt. Der nächste OBI befindet sich im 37 Kilometer entfernten Torgelow – und ist dem Portfolio der Deutschen Konsum REIT um Rolf Elgeti zuzurechnen. Fairerweise muss allerdings gesagt werden, dass sich der Landstrich unweit des Stettiner Haffs in erster Linie durch viel Gegend auszeichnet, was die Distanz zwischen beiden Märkten ein wenig relativiert. Trotzdem bemerkenswert, dass sich DEFAMA nun auch an reinrassige Baumarktobjekte herantraut: „Ich kann mir sogar gut vorstellen, dass wir dieses Segment ausbauen“, sagt Schrade. Derweil sorgen die Sechs-Monats-Zahlen für keine sonderlichen Überraschungen, bestätigen aber die solide Entwicklung der Berliner: So kletterte der Cashflow aus den Immobilien (Funds From Operation – kurz FFO) um 26,2 Prozent auf 2,77 Mio. Euro. Verarbeitet sind hier bereits die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Renovierung des Einkaufszentrums in Radeberg. Bereinigt um diesen Effekt hätte der Zuwachs eine Größe von 40 Prozent erreicht. Auch wenn sich die allgemeine Lage – zumindest gemessen an den Unsicherheiten vom März/April – längst wieder deutlich normalisiert hat, bleibt Schrade vorerst bei seiner Vorschau für das Gesamtjahr.     Demnach ist mit einem Anstieg des FFO auf rund 5,7 Mio. Euro zu rechnen. Unter der Annahme, dass auch die unterjährig erworbenen Objekte voll in die Jahreszahlen einfließen würden, ergäbe sich annualisierter FFO von mindestens 7 Mio. Euro. Sofern DEFAMA das Center in Radeberg behalten sollte – eine Entscheidung hierüber ist aber noch nicht getroffen – wäre das auch die Untergrenze für den FFO im kommenden Jahr. Tatsächlich dürfte das Unternehmen aber über Zukäufe zusätzlich wachsen. Ein wichtiger Hebel im Geschäftsmodell sind größere Kreditrahmen für Objekte, die bspw. im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen wertvoller geworden sind und somit auch eine größere Sicherheit für die Banken darstellen. Letztlich bieten solche Erweiterungen des Finanzierungsspielraums mehr Ergebnispotenzial als eine nochmalige Absenkung des durchschnittlichen Zinssatzes, zu dem DEFAMA Kredite aufnimmt. „Wir sind kein Zinsoptimierer, sondern ein Eigenkapitalrenditeoptimierer“, sagt Schrade. Derweil hat das Bankhaus Metzler die Coverage der DEFAMA-Aktie mit einem Kursziel von 20,50 Euro aufgenommen und liegt damit einen Tick über dem von Warburg Research ermittelten fairen Kursniveau. Per saldo also alles im Lot bei DEFAMA. Damit bleibt auch boersengefluester.de bei der Kaufen-Einschätzung für den im m:access gelisteten Titel.  

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DEFAMA Deutsche Fachmarkt
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
A13SUL	DE000A13SUL5	AG	133,44 Mio €	13.07.2016	Kaufen

 

The most important financial data at a glance
	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Sales1	9,09	11,21	14,57	17,13	20,23	23,34	0,00
EBITDA1,2	5,53	7,04	8,99	13,35	15,18	15,54	0,00
EBITDA-margin3	60,84	62,80	61,70	77,93	75,04	66,58	0,00
EBIT1,4	3,59	4,50	5,62	9,11	10,08	9,70	0,00
EBIT-margin5	39,49	40,14	38,57	53,18	49,83	41,56	0,00
Net profit1	1,70	2,07	2,51	5,04	5,40	4,17	5,00
Net-margin6	18,70	18,47	17,23	29,42	26,69	17,87	0,00
Cashflow1,7	3,42	3,80	4,96	7,41	10,86	12,95	0,00
Earnings per share8	0,46	0,51	0,57	1,14	1,15	0,87	0,97
Dividend per share8	0,40	0,45	0,48	0,51	0,54	0,57	0,62

  [jwl-utmce-widget id=123541]   Foto: Toom ...

Hut ab: Als ob nichts gewesen wäre, steht die Notiz von DEFAMA Deutsche Fachmarkt mit 17 Euro wieder auf dem selben Stand wie zu Jahresbeginn. Der zwischenzeitliche Corona-Abtaucher im März bis auf unter 13 Euro in Windeseile also komplett aufgeholt – also ein scharfes "V" plus sogar noch ein wenig mehr. Unter dem weiterhin gebotenen Vorbehalt sagte CEO Matthias Schrade kürzlich auf der m:access-Immobilienkonferenz: „Für uns ist das Thema weitgehend durch.“ Demnach hat das auf Supermarkt- und andere Einzelhandelsimmobilien für den täglichen Bedarf spezialisierte Unternehmen mit allen Mietern, die unter den Corona-Einschränkungen besonders zu leiden hatten, vernünftige Lösungen gefunden. Mittlerweile hat DEFAMA mehr als 90 Prozent aller Mieten für April und Mai erhalten und für Juni ist bereits wieder von einem annähernd normalen Mieteingang auszugehen. Folgerichtig bestätigte Schrade seine bisherige Ergebnisprognose für 2020 nochmals ausdrücklich auf der m:access-Konferenz. Demnach liegt die Messlatte für den Cashflow aus dem Immobiliengeschäft (FFO) unverändert bei rund 5,7 Mio. Euro; entsprechend 1,30 € je Aktie. Unter voller Berücksichtigung der unterjährig neu hinzugekommenen Objekte wird sich der FFO vermutlich sogar auf Untergrenze 7 Mio. Euro – entsprechend mindestens 1,58 Euro je Aktie – türmen. Da solche Zahlen isoliert wenig Aussagekraft besitzen, gilt es sie in Bezug zum Aktienkurs zu setzen. Demnach würde die in Berlin ansässige DEFAMA an der Börse gegenwärtig mit dem knapp Elffachen des für 2020 prognostizierten annualisierten FFO (Funds From Operations) gehandelt. Zum Vergleich: Die bezogen auf den FFO etwa sechs mal so große Deutsche Konsum REIT um CEO Rolf Elgeti kommt hier auf einen um etwa 40 Prozent höheren Faktor von rund 15. Unter Berücksichtigung der möglichen neuen Aktien aus dem Tausch der bis 2025 verlängerten Wandelanleihen von 2015 würde sich der Aufschlag sogar auf beinahe 100 Prozent erhöhen.    

The most important financial data at a glance
	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Sales1	9,09	11,21	14,57	17,13	20,23	23,34	0,00
EBITDA1,2	5,53	7,04	8,99	13,35	15,18	15,54	0,00
EBITDA-margin3	60,84	62,80	61,70	77,93	75,04	66,58	0,00
EBIT1,4	3,59	4,50	5,62	9,11	10,08	9,70	0,00
EBIT-margin5	39,49	40,14	38,57	53,18	49,83	41,56	0,00
Net profit1	1,70	2,07	2,51	5,04	5,40	4,17	5,00
Net-margin6	18,70	18,47	17,23	29,42	26,69	17,87	0,00
Cashflow1,7	3,42	3,80	4,96	7,41	10,86	12,95	0,00
Earnings per share8	0,46	0,51	0,57	1,14	1,15	0,87	0,97
Dividend per share8	0,40	0,45	0,48	0,51	0,54	0,57	0,62

  Wie sind derartige Bewertungsunterschiede zu erklären, wo doch beide Gesellschaften einen tadellosen Ruf haben? Zum einen sind bei dieser Betrachtungsweise die Netto-Finanzverbindlichkeiten nicht berücksichtigt. So liegt das entsprechende Multiple bei der Deutschen Konsum REIT (DKR) unter Berücksichtigung der Finanzierungsseite (vor Wandelanleihe) bei knapp 26, DEFAMA käme auf einen Wert von annähernd 22. Die Lücke wäre also schon spürbar kleiner. Zudem hat das deutlich größere Portfolio der DKR einen höheren Wert an sich. Soll heißen: Ein gut gemanagtes Portfolio aus mehr als 150 Einzelhandelsimmobilien ist signifikant mehr wert als 150 einzelne Supermarktstandorte. Letztlich spielen hier Faktoren wie Preissetzungsmacht gegenüber Mietern oder auch Kreditinstituten eine wichtige Rolle. Am Ende würde sich für ein professionell gemanagtes Portfolio von entsprechender Größe aber auch leichter ein institutioneller Investor finden. Anders ausgedrückt steigt also die potenzielle Übernahmeprämie. Aus genau diesen Gründen ist der reine Blick auf den Substanzwert des Portfolios – definiert als die Summe der Einzelwerte – keine allein aussagekräftige Kennzahl für die Aktieneinordnung. Der guten Ordnung halber sei aber gesagt, dass die DEFAMA-Aktie mit einem Aufschlag von knapp 15 Prozent auf den NAV in dieser Disziplin sehr viel vorteilhafter aussieht als der Anteilschein der Deutschen Konsum REIT, der hier mittlerweile einen Premium von rund 75 Prozent aufgebaut hat. Summa summarum bleibt die Investmentstory von DEFAMA also intakt. Der Cashflow hat sich auch in schwierigen Zeiten als sehr stabil erwiesen. Und mit zunehmender Größe wird der Titel auch für institutionelle Investoren interessanter. Dazu beitragen könnte auch, dass dem Vernehmen nach bald ein weiteres namhaftes Researchhaus die Coverage aufnehmen soll.  

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DEFAMA Deutsche Fachmarkt
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A13SUL	DE000A13SUL5	AG	133,44 Mio €	13.07.2016	Kaufen

 

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Deutsche Konsum REIT
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
A14KRD	DE000A14KRD3	REIT-AG	147,84 Mio €	16.12.2015	Halten

  Foto: Free-Photos auf Pixabay ...

Dass die Dividendensaison 2020 nicht ganz normal werden würde, zeichnete sich bereits Ende Februar ab. Damals überraschte das Immobilienunternehmen Alstria Office REIT mit der Ankündigung, zur nächsten Hauptversammlung (HV) eine um 1 Cent auf 0,53 Euro je Aktie erhöhte Dividende vorschlagen zu wollen. Die Besonderheit: Die Anteilseigner sollten selbst entscheiden, ob sie den 1 Cent Zusatzdividende für sich behalten möchten, oder ob Alstria den Betrag – insgesamt wären rund 1,8 Mio. Euro zusammengekommen – als Grüne Dividende für Klimaschutzprojekte einsetzen soll. Es kam alles ganz anders: Erst mussten die Hamburger wegen der Corona-Ausbreitung ihre eigentlich für den 23. April 2020 angesetzte HV auf den August schieben. Ende März teilte Alstria Office dann auch noch mit, dass der ursprüngliche Dividendenvorschlag ausgesetzt sei und neu bewertet wird, sobald das Unternehmen „eine bessere Sicht auf die vollen Auswirkungen der Krise und auf die wirtschaftliche Situation seiner Mieter und damit auf den eigenen Cashflow hat“. Seitdem haben etliche Gesellschaften ihre Ausschüttungspläne entweder ganz auf Eis gelegt oder zumindest reduziert. Verständlich: Auch wenn es in der laufenden HV-Saison um die Verteilung der Gewinne des Jahres 2019 geht. In der jetzigen Situation ist der Blick nach vorn nunmal sehr viel wichtiger als die Orientierung am Rückspiegel. Konkret hat sich die Zahl der Unternehmen, für die boersengefluester.de in der laufenden Dividendensaison eine Ausschüttung erwartet bzw. es bereits eine bestätigte Dividende gibt, seit Mitte Februar bis Ende April von 360 auf 308 reduziert. Basis für diese Auswertung ist unsere rund 620 Aktien mit Hauptnotiz in Deutschland umfassende Datenbank. Die damit korrespondierende Dividendensumme dürfte sich Stand jetzt – um knapp 2,20 Mrd. auf 58,92 Mrd. Euro verringern. Vermutlich wird es nicht dabei bleiben. Aber für diejenigen, die schon jetzt einen noch stärkeren Rückgang erwartet hätten: Der Top-Zahlmeister Allianz hält bislang an seiner Ausschüttung von 3,999 Mrd. Euro (bzw. 9,60 Euro je Aktie) fest, und die – gemessen an der Dividendensumme von 3,315 Mrd. Euro  – Nummer 2, Siemens, hat bereits Anfang Februar gezahlt. Am stärksten ins Kontor schlägt derweil die deutliche Kürzung bei Daimler.     Ebenfalls interessant in diesem Zusammenhang: Nach unseren Erhebungen haben bislang bereits 120 Unternehmen auf die Durchführung einer virtuellen Hauptversammlung geschwenkt. Die Zahl wird sich in den kommenden Wochen freilich noch deutlich vergrößern. Dafür braucht es keine prophetische Gabe. Schätzungen von HV-Experten wie der Agentur Better Orange gehen am Ende von einer Online-Quote im Bereich um 80 Prozent aus. Unbedingt eine Erwähnung wert ist die Kreativität, die manche Unternehmen im Angesicht der aktuellen wirtschaftlichen Verwerfungen bezüglich ihrer Dividendenpolitik an den Tag legen – auch wenn dabei nicht mehr der Klimagedanke, wie noch bei Alstria Office, das treibende Element ist. Der IT-Spezialist S&T etwa hat zwar für die Aussetzung des ursprünglichen Dividendenvorschlags von 0,19 Euro je Aktie zur virtuell geführten Hauptversammlung am 16. Juni 2020 plädiert, will diesen Betrag aber – sofern sich die Geschäfte wieder erholen – als Zusatzdividende im kommenden Jahr auf die Agenda setzen. Eine sinnvolle Variante. Konsequent wäre es in diesem Zusammenhang allerdings, auch das offiziell noch aktive Aktienrückkaufprogramm 2020 bis auf weiteres einzufrieren. Aufgefallen ist boersengefluester.de zudem die Dividendenmixtur von Noratis, einem auf die Entwicklung und Bestandshaltung von Wohnimmobilien spezialisierten Unternehmen. So haben sich die Eschborner grundsätzlich auf eine Kürzung der Dividende von 1,30 auf 0,80 Euro je Aktie für 2019 verständigt, was beim aktuellen Kurs von 19 Euro noch immer für eine ansprechende Rendite von etwas mehr als vier Prozent sorgt. Damit nicht genug: On top will Noratis eine „kurz- bis mittelfristig nutzbare Ausschüttungsreserve“ bilden, die mit 0,30 Euro je Aktie – entsprechend einer Gesamtsumme von 1,08 Euro – dotiert wird. „Weitere 0,10 Euro je Aktie werden einem Sozialfonds zugeführt, mit dem Mieter unterstützt werden können“, betont Noratis. Eine innovative Splittung, für die es in der aktuellen Zeit mit Sicherheit Mehrheiten gibt. Auch wenn noch gar nicht klar ist, wann die Hauptversammlung von Noratis in diesem Jahr stattfinden wird. Konsequent findet boersengefluester.de den Mietertopf von rund 360.000 Euro auch deshalb, weil das Vorstandsteam um Igor Christian Bugarski (CEO) und André Speth (CFO) auf dem letzten Eigenkapitalforum in Frankfurt das Thema Mieter und Gebäudequalität mit in den Mittelpunkt ihrer Präsentation rückten. Offen ist, inwiefern der neue Großaktionär Merz Real Estate – eine Tochter des Gesundheitskonzerns Merz – am Dividendenkonzept mitgearbeitet hat.     Einen anderen Weg geht Matthias Schrade, Vorstand der auf Einzelhandelsimmobilien für Supermärkte spezialisierten DEFAMA Deutsche Fachmarkt. Auch wenn die Hauptversammlung der Berliner Corona-bedingt verschoben wird, soll es am 18. Juni 2020, dem Datum der ursprünglich geplanten HV, eine Vorschusszahlung von 0,20 Euro auf die geplante Gesamtdividende von 0,45 Euro je Aktie geben. Der Rest wird, sofern keine gravierende Neueinschätzung der ökonomischen Lage notwendig wird, nach der vermutlich im Herbst 2020 nachgeholten HV ausgekehrt. Insgesamt würde sich nach aktuellem Stand daraus eine Dividendenrendite von knapp drei Prozent ergeben. Quasi in umgekehrter Reihenfolge stellt Frequentis seinen Zeitplan auf. Die im Frankfurter Prime Standard gelistete Gesellschaft aus Wien setzt zur virtuellen Hauptversammlung am 14. Mai 2020 zwar eine unveränderte Dividende von 0,15 Euro je Aktie auf die Agenda. Ausgezahlt werden soll der Betrag allerdings erst am 27. November 2020 – sofern die wirtschaftliche Entwicklung des auf Kommunikationssysteme für die Überwachung des Luftraums und anderen Einsatzzentralen fokussierte Gesellschaft nicht dagegen spricht (siehe dazu auch den Beitrag auf boersengefluester.de HIER). Verschmerzbar ist dieser Zeitverzug aus Investorensicht insofern, weil die Dividendenrendite bei Frequentis ohnehin nur von nachgelagerter Bedeutung ist. Losgelöst davon würde der Börsenneuling den Mittelabfluss von knapp 2 Mio. Euro locker verschmerzen, so solide sind die Bilanzrelationen. Nun: Am augenfälligsten in der laufenden HV-Saison ist freilich, dass klassische Dividendentitel wie die Aareal Bank, der Modeschmuckfilialist Bijou Brigitte, der Immobilienmanager Corestate Capital, die Deutsche EuroShop, die Deutsche Pfandbriefbank, die TV-Gesellschaften ProSiebenSat.1 Media und RTL Group oder auch der Autovermieter Sixt diesmal überhaupt keine Dividenden ausschütten werden. Wirtschaftlich absolut nachvollziehbar – aber eben doch gänzlich ungewohnt. Zum Abschluss noch zwei Tipps: Um nicht mit vermeintlichen Renditestars auf dem falschen Fuß erwischt zu werden, sollten Sie regelmäßig einen Blick auf unseren exklusiven HV- und Dividendenkalender sowie die täglich aktualisierte Auswertung der monatsweisen Dividenden-Hits werfen. Boersengefluester.de verwendet täglich viel Zeit damit, dass hier sämtliche Daten und Termine up to date sind. Zaubern können jedoch auch wir nicht. Vermutlich war es noch nie so herausfordernd wie in diesem Jahr, eine Datenbank für Hauptversammlungstermine und Dividendenzahlungen aktuell zu halten. ...

So schnell wie auf der Telefonkonferenz zu den 2019er-Vorabzahlen von DEFAMA (Deutsche Fachmarkt) haben wir Vorstand Matthias Schrade bislang selten bei einer Präsentation gesehen. Keine acht Minuten brauchte Schrade für den Spurt durch die elf Folien mit den wichtigsten Eckdaten des Vorjahrs sowie einem ersten Ausblick für 2020. Nun: Durchgelesen hatten sich die Konferenzteilnehmer die Präsentation vermutlich sowieso, und der eigentlich interessante Teil bei solchen Veranstaltungen ist ohnehin die Frage-Antwort-Runde. Und hier zeigte sich einmal mehr, wie tief die meisten die Investoren in der Story des auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Unternehmens stecken. Noch beruhigender zu wissen aus Aktionärssicht ist, wie detailliert Schrade sämtliche Fragen aus dem Stegreif beantwortet. Mit Sicherheit auch ein Grund dafür, warum sich der Aktienkurs von DEFAMA über viele Quartale so gut positiv entwickelt hat und die Marktkapitalisierung der im m:access gelisteten Gesellschaft auf mittlerweile 72 Mio. Euro gestiegen ist. Zur Einordnung: Vor zwei Jahren es noch 38 Mio. Euro Börsenwert. Als Gegenwert zeigen die Berliner für 2019 einen Anstieg der Umsatzerlöse um rund 23 Prozent auf 11,2 Mio. Euro sowie einen von 1,7 auf 2,1 Mio. Euro verbesserten Überschuss (nach HGB). Der Cashflow aus dem operativen Immmobiliengeschäft – auch Funds From Operations (FFO) genannt – kletterte um annähernd 26 Prozent auf 4,6 Mio. Euro. Bezogen auf die durchschnittliche Aktienzahl des Vorjahrs ergibt sich daraus ein Wert vom 1,14 Euro pro Anteilschein, was wiederum mit einem Aktienkurs von 16,30 Euro korrespondiert. Demnach wird die DEFAMA-Aktie also mit einem 2019er-„Immobilien-KGV“ von 14,3 gehandelt. Dagegen lässt sich nichts sagen, zumal in den Zahlen noch Sonderbelastungen aus der jüngsten Kapitalerhöhung sowie dem Umbau des Einkaufszentrums in Radeberg enthalten sind. Schaden kann in diesem Zusammenhang auch nicht ein Blick auf die Aktie des – freilich deutlich größeren – Wettbewerbers Deutsche Konsum REIT, der auf ein entsprechendes Multiple von mittlerweile mehr als 21 kommt.    

The most important financial data at a glance
	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Sales1	9,09	11,21	14,57	17,13	20,23	23,34	0,00
EBITDA1,2	5,53	7,04	8,99	13,35	15,18	15,54	0,00
EBITDA-margin3	60,84	62,80	61,70	77,93	75,04	66,58	0,00
EBIT1,4	3,59	4,50	5,62	9,11	10,08	9,70	0,00
EBIT-margin5	39,49	40,14	38,57	53,18	49,83	41,56	0,00
Net profit1	1,70	2,07	2,51	5,04	5,40	4,17	5,00
Net-margin6	18,70	18,47	17,23	29,42	26,69	17,87	0,00
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Dividend per share8	0,40	0,45	0,48	0,51	0,54	0,57	0,62

  Die Dividende für 2019 erhöht DEFAMA um 5 Cents auf 0,45 Euro, was den Titel auf eine Rendite von immerhin fast 2,8 Prozent hievt. Damit nicht genug: Für das laufende Geschäftsjahr stellt Schrade bereits jetzt eine neuerliche Anhebung der Ausschüttung in Aussicht. Das macht den Titel für dividendenorientierte Anleger doppelt interessant. Neben den fast schon obligatorischen Meldungen um den weiteren Ausbau des Portfolios – und davon gab es zuletzt recht bedeutsame –, hängt der Aktienkurs von DEFAMA darüber hinaus zu einem nicht unerheblichen Teil an der weiteren Entwicklung des Einkaufszentrums in Radeberg. Insgesamt fast 9 Mio. Euro steckt DEFAMA in den Umbau des Centers. Zurzeit laufen umfangreiche Bauarbeiten, entsprechend kommen 2020 kaum nennenswerte Mieteinnahmen rein. Dafür laufen Betriebs- und Finanzierungskosten voll rein. Den negativen Impact daraus auf den 2020er-FFO von insgesamt vermutlich 5,70 Mio. Euro beziffert Schrade auf 400.000 bis 450.000 Euro. Interessant wird freilich, ob DEFAMA das Objekt in Radeberg am Ende tatsächlich – wie bislang vermutet – mit einem Sonderertrag im hohen einstelligen Millionenbereich verkaufen wird oder ob Radeberg nicht einfach im Portfolio bleibt und den FFO nach Fertigstellung entsprechend positiv treiben wird. Noch will sich Schrade hier nicht festlegen und spricht gegenüber boersengefluester.de von einer 50:50-Situation. Wie immer an der Börse: Letztlich entscheidet der Preis. Die kommenden Monate werden also spannend bei DEFAMA. Die Analysten von SRC Research haben ihr Kursziel nach den Jahreszahlen derweil von 19 auf 20 Euro heraufgesetzt.  

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Nahezu vorbildlich verhält sich der Aktienkurs von DEFAMA Deutsche Fachmarkt. Nachdem es im Frühsommer 2019 noch so aussah, als ob der Anteilschein der Immobilienunternehmens in eine ungesunde Überhitzungsphase übergehen würde, hat die Notiz seit Juli in den Seitwärtsmodus gewechselt. Quasi eine Konsolidierung auf hohem Niveau. Dieser Tempowechsel ist schon allein deshalb wichtig, um fundamentale Kraft für den nächsten Schub nach oben aufzubauen. Schließlich stehen demnächst wichtige Neuigkeiten an, insbesondere zu dem für DEFAMA so wichtigen Projekt des Einkaufszentrums in Radeberg. Laut früheren Präsentationen könnte die via Forward-Deal angepeilte Veräußerung des Objekts für einen Sonderertrag im hohen einstelligen Millionen-Bereich sorgen. Eine Einschätzung, die Vorstand Matthias Schrade nach den jüngsten Gesprächen im Umfeld der EXPO REAL in München so jetzt noch einmal bestätigt. Zunächst einmal sorgen aber die jetzt vorgelegten vorläufigen Neun-Monats-Zahlen für frische Impulse: So kommt DEFAMA auf ein Umsatzplus von knapp 27 Prozent auf 8,13 Mio. Euro. Das Ergebnis nach Steuern stieg um 8,4 Prozent auf 1,42 Mio. Euro. Der operative Cashflow (Funds From Operations, FFO) zog derweil um gut 22 Prozent auf 3,25 Mio. Euro an. „Im dritten Quartal waren neben den Kosten der durchgeführten Kapitalerhöhung auch Belastungen im Zusammenhang mit dem geplanten Umbau des EKZ Radeberg enthalten, unter anderem durch wegfallende Mieterträge mehrerer bereits ausgezogener Mieter“, heißt es offiziell. Insgesamt liegen die Zahlen durchweg im Rahmen der Erwartungen.     Leichte Anpassungen nimmt CEO Schrade hingegen bei der Prognose für das Gesamtjahr 2019 vor: Demnach dürfte das FFO-Ziel von 4,4 Mio. Euro wohl übertroffen werden, während der angepeilte HGB-Überschuss vermutlich „nicht ganz erreicht“ wird. Aus Investorensicht ist diese Entwicklung verschmerzbar, zumal der FFO die wesentlich wichtigere Kennzahl für die Aktienbewertung ist. Zudem weist Schrade darauf hin, dass der FFO – der unter der der Annahme, dass auch die neuen Objekte aus dem Portfolio bereits für ein volles Jahr in die Rechnung einfließen würden, bei knapp 5 Mio. Euro liegt – mit den vorhandenen Mitteln noch deutlich gesteigert werden soll. Angekündigt hatte DEFAMA bislang zudem, dass auch die Dividende für 2019 erneut spürbar heraufgesetzt werden soll (siehe dazu auch unser Ende August geführtes Interview mit Matthias Schrade DEFAMA Deutsche Fachmarkt: “So ist der Plan”). Eine Dividendenrendite von knapp drei Prozent scheint damit durchaus realistisch zu sein. Die jüngsten Kursziele der Analysten bewegen sich zwischen 17 und 19 Euro – signalisieren noch weiteres Kurspotenzial. Freilich ist es durchaus wahrscheinlich, dass die DEFAMA-Aktie erst noch ein wenig durchpustet. Spannend wird es spätestens jedoch dann, wenn es Neuigkeiten zu Radeberg zu vermelden gibt. Nun: Mittlerweile ist zumindest die Baugenehmigung erteilt und der Umbau kann plangemäß im Februar 2020 starten. Der aktuelle Börsenwert von DEFAMA beträgt knapp 70 Mio. Euro, wovon etwa zwei Drittel dem Streubesitz zuzurechnen sind. Für einen Spezialwert, den vor einigen Jahren noch kaum jemand kannte, ist das durchaus beachtlich.  

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The most important financial data at a glance
	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Sales1	9,09	11,21	14,57	17,13	20,23	23,34	0,00
EBITDA1,2	5,53	7,04	8,99	13,35	15,18	15,54	0,00
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Dividend per share8	0,40	0,45	0,48	0,51	0,54	0,57	0,62

  [sws_grey_box box_size="640"]Hinweis: Die Berichterstattung und Handlungseinschätzungen durch boersengefluester.de stellen keine Anlageempfehlungen und auch keine Empfehlung oder einen Vorschlag einer Anlagestrategie dar. Boersengefluester.de hält keine Beteiligung an der DEFAMA AG. Zwischen der DEFAMA AG und boersengefluester.de besteht eine Vereinbarung zur Soft-Coverage der DEFAMA-Aktie.[/sws_grey_box]   ...

Verlässlich gute Zahlen liefern plus eine sehr transparente Berichterstattung – und alles ohne großes Getöse: Diese Kombination schätzen die Aktionäre von DEFAMA Deutsche Fachmarkt an ihren Investment. Nun haben die Berliner erneut eine Barkapitalerhöhung angekündigt zu einem Ausgabekurs von 15,00 Euro (sämtliche Details der Transaktion zum Download finden Sie HIER). Boersengefluester.de sprach mit Vorstand Matthias Schrade über den aktuellen Immobilienmarkt in Deutschland, den Hintergrund der Kapitalerhöhung, die weitere Strategie von DEFAMA und die Gründe, was auch auf dem aktuellen Kursniveau noch immer für den Anteilschein des auf Fachmarktzentren spezialisierten Unternehmens mit Listing im Münchner Spezialsegment m:access (plus XETRA) spricht. Die Analysten von Warburg Research setzen den fairen Wert der DEFAMA-Aktie zurzeit bei 19,30 Euro an. „Die Kapitalerhöhung ist eine gute Gelegenheit, sich an einem attraktiven Wachstumsunternehmen mit einem disziplinierten Ansatz bei Akquisitionen zu beteiligen“, lautet das Fazit der Studie. Dieser Einschätzung kann boersengefluester.de gut folgen. ...

Eine Phase der Konsolidierung hat sich der Kurs der DEFAMA-Aktie im laufenden Jahr bislang nur im März gegönnt. Ansonsten geht es mit der Notiz des Vermieters von Immobilien für Fachmarktzentren und Supermärkten fast ohne Unterlass bergauf. Per saldo hat der Anteilschein 2019 bereits um knapp 37 Prozent an Wert gewonnen und die Marktkapitalisierung auf 64 Mio. Euro gehievt. „Damit ist allmählich auch mal gut“, möchte man meinen, zumal sich der Aktienkurs von 16,40 Euro mittlerweile doch erheblich vom Substanzwert (NAV) von 11,28 Euro (per Ende März 2019) entfernt hat. Immerhin liefert CEO Matthias Schrade solide ab und hat die Prognose eines operativen Cashflows (Funds From Operation) von 4,4 Mio. Euro für das Gesamtjahr 2019 mit Vorlage des Zwischenberichts für das Auftaktviertel 2019 jetzt bestätigt. Zur Einordnung: Nach drei Monaten kommt DEFAMA Deutsche Fachmarkt auf einen FFO von 1,13 Mio. Euro – liegt damit also locker innerhalb der selbst gesteckten Vorgaben. Auf annualisierter Basis soll der FFO durch den jüngst gemeldeten Zukauf des Objekts in Dinslaken und weiterer Akquisitionen sogar auf mindestens 5 Mio. Euro klettern – nach 3,65 Mio. Euro im Jahr zuvor.    

The most important financial data at a glance
	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Sales1	9,09	11,21	14,57	17,13	20,23	23,34	0,00
EBITDA1,2	5,53	7,04	8,99	13,35	15,18	15,54	0,00
EBITDA-margin3	60,84	62,80	61,70	77,93	75,04	66,58	0,00
EBIT1,4	3,59	4,50	5,62	9,11	10,08	9,70	0,00
EBIT-margin5	39,49	40,14	38,57	53,18	49,83	41,56	0,00
Net profit1	1,70	2,07	2,51	5,04	5,40	4,17	5,00
Net-margin6	18,70	18,47	17,23	29,42	26,69	17,87	0,00
Cashflow1,7	3,42	3,80	4,96	7,41	10,86	12,95	0,00
Earnings per share8	0,46	0,51	0,57	1,14	1,15	0,87	0,97
Dividend per share8	0,40	0,45	0,48	0,51	0,54	0,57	0,62

  Zur weiteren Einordnung: Setzt man diese für 2019 erwarte Jahresrate des FFO ins Verhältnis zum gegenwärtigen Net Asset Value von 44,01 Mio. Euro ergibt sich eine Rendite von 11,4 Prozent. Bei der – zwar deutlich größeren, aber dennoch am besten auf dem Kurszettel vergleichbaren Gesellschaft – Deutsche Konsum REIT (DKR) beträgt diese Kennzahl fast 13,5 Prozent. Die von Rolf Elgeti geführte DKR ist unter diesem Aspekt also profitabler – bei einem sogar noch höheren Wachstumstempo des FFO. Dementsprechend größer ist bei der Deutschen Konsum REIT auch die Differenz zwischen Aktienkurs und NAV von mittlerweile 77 Prozent. Bei DEFAMA beträgt der Abstand „nur“ 45 Prozent, was nach Auffassung von boersengefluester.de aber eben auch schon recht ambitioniert ist. Nächster wichtiger Termin für DEFAMA-Aktionäre ist die Hauptversammlung am 20. Juni 2019 im Hotel Am Borsigturm in Berlin, wo über den um 6 Cent auf 0,40 Euro je Aktie erhöhten Dividendenvorschlag abgestimmt wird. Ein Renditehit ist DEFAMA nach der strammen Kursrally zwar nicht mehr, aber 2,4 Prozent sind auch nicht ganz verkehrt, zumal Vorstand Schrade für das laufende Geschäftsjahr bereits die nächste Dividendenanhebung in Aussicht stellt. Ansonsten präsentiert Schrade am 4. Juni gemeinsam mit Traumhaus, Preos Real Estate, Sedlmayr Grund und Immobilien, Stinag Stuttgart Invest, VIB Vermögen, GIEAG Immobilien und Consus Real Estate in München auf der m:access-Fachkonferenz Immobilien. Einen Tag später geht es dann nach Düsseldorf zur Lang & Schwarz Small-/Midcap-Konferenz, wo – neben DEFAMA – auch Varta, DFV Deutsche Familienversicherung, 2G Energy, MBB und Medios den Investoren ein Update geben. Insgesamt bleibt die DEFAMA-Aktie für uns eine solide Haltenposition, der allerdings mal wieder eine Verschnaufpause guttun würde. Die bisherigen Kursziele der Analysten sind teilweise bereits leicht überschritten. [sws_yellow_box box_size="640"]Tipp von boersengefluester.de: Besuchen Sie auch unsere exklusive Übersicht mit allen zurzeit 62 im Münchner Spezialsegment m:access gelisteten Aktien.[/sws_yellow_box]  

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Foto: Clipdealer ...

Mal abgesehen von einigen Spezialsituationen wie Deutsche Real Estate oder GIEG Immobilien: Der Aktienkurs von DEFAMA Deutsche Fachmarkt bewegt sich mit einem Plus seit Jahresbeginn von 28 Prozent seit Jahresbeginn nicht nur im oberen Viertel der heimischen Titel aus dem Bereich Gewerbe-Immobilien, sondern liegt performancemäßig auch nahezu auf Augenhöhe mit dem Anteilschein der Deutsche Konsum REIT. So gesehen läuft es zurzeit ziemlich rund für die Aktionäre des auf Einzelhandelsobjekte ausgerichteten Unternehmens. Auch wenn die Ansprüche der Investoren mit steigendem Aktienkurs ebenfalls mitwachsen, lässt sich Vorstand Matthias Schrade nicht aus der Ruhe bringen: „Es kann nicht genug betont werden, dass das Wachstum kein Selbstläufer ist. Jedem Zukauf gehen oft monate- oder sogar jahrelange Bemühungen voraus.“ Zudem haben die Berliner ihre strikten Ankaufsparameter nicht aufgeweicht. Lediglich der nun für 2020 avisierte Umbau des Einkaufscenters in Radeberg sprengt die üblichen Größenordnungen von DEFAMA. [sws_yellow_box box_size="610"]Top & Flop-Auswertungen für 605 deutsche Aktien: Exklusiv für die wichtigsten Bewertungskennzahlen wie KGV, Dividendenrendite, KBV, KUV und viele mehr. Der Fundamental-Scanner von boersengefluester.de[/sws_yellow_box]

The most important financial data at a glance
	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Sales1	9,09	11,21	14,57	17,13	20,23	23,34	0,00
EBITDA1,2	5,53	7,04	8,99	13,35	15,18	15,54	0,00
EBITDA-margin3	60,84	62,80	61,70	77,93	75,04	66,58	0,00
EBIT1,4	3,59	4,50	5,62	9,11	10,08	9,70	0,00
EBIT-margin5	39,49	40,14	38,57	53,18	49,83	41,56	0,00
Net profit1	1,70	2,07	2,51	5,04	5,40	4,17	5,00
Net-margin6	18,70	18,47	17,23	29,42	26,69	17,87	0,00
Cashflow1,7	3,42	3,80	4,96	7,41	10,86	12,95	0,00
Earnings per share8	0,46	0,51	0,57	1,14	1,15	0,87	0,97
Dividend per share8	0,40	0,45	0,48	0,51	0,54	0,57	0,62

  Ansonsten bestätigt in dem jetzt vorgelegten Geschäftsbericht 2018 die bereits Ende Februar präsentierten Eckdaten zu Umsatz und Ergebnis. Keine Neuigkeit ist auch, dass die Dividende für 2018 von 0,34 auf 0,40 Euro heraufgesetzt werden soll. Die Hauptversammlung findet am 20. Juni 2019 in Berlin statt – ansonsten stehen keine besonders aufregenden Tagesordnungspunkte auf der Agenda. Bezogen auf den aktuellen Kurs von 15,40 Euro, kommt die DEFAMA-Aktie auf eine Rendite von 2,6 Prozent. Freilich gibt es eine Menge Titel im Immobilienbereich mit höherer Dividendenrendite, in der engeren Peer Group hat DEFAMA damit jedoch sogar die Nase vorn. Ansonsten bekräftigt Vorstand Schrade seine Prognose für das laufende Jahr, wonach der Immobilien-Cashflow Funds From Operation (FFO) von zuletzt 3,65 auf 4,40 Mio. Euro steigen soll. Der annualisierte FFO soll bis Jahresende sogar auf Untergrenze 5 Mio. Euro klettern. Demnach würde DEFAMA derzeit– genau wie die Aktie der Deutschen Konsum REIT – etwa mit dem 12fachen der FFO-Run-Rate für 2019 an der Börse gehandelt. Da boersengefluester.de davon ausgeht, dass das Team um Matthias Schrade weiterhin verlässlich liefern wird, gehen wir davon aus, dass die Aktie noch eine Weile auf Nordkurs bleiben wird und schon bald ein neues All-Time-High erreicht. Allerdings: Das jüngste Kursziel von 17,70 Euro der Warburg Research-Analysten rückt allmählich näher. Zu hoch sollten Anleger ihre Erwartungshaltung also auch bei DEFAMA nicht hängen.    

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Erfolg macht offenbar doch sexy. Ganz ehrlich: Als wir die Aktie von Deutsche Fachmarkt (DEFAMA) Ende 2017 – damals im Zuge des Zweitlistings auf XETRA und im Münchner m:access – neu in unsere Datenbank aufgenommen haben, fanden wir das auf Immobilien für Einzelhandelsobjekte ausgerichtete Geschäftsmodell zwar grundsätzlich interessant. Allerdings konnten wir uns zu der Zeit nur schwer vorstellen, dass die Story auch bei einem breiteren Anlegerkreis so gut ankommt. Supermärkte in Orten wie Apolda, Eberswalde, Radeberg oder Templin sind schließlich keine unmittelbaren Kapitalmarktgranaten. Unterbewusst spielte vielleicht auch eine Rolle, dass ein Promivorstand wie Stavros Efremidis – damals noch CEO bei WCM – konsequent auf Objekte in den Top-Städten setzte und auf einer Investorenkonferenz sogar polterte, er würde sich die Kugel geben, wenn er Supermärkte in der Uckermark in seinem Portfolio hätte. Längst hat DEFAMA-Vorstand Matthias Schrade aber alle Zweifel beseitigt: Die Berliner legen wie am Fließband respektable Zahlen vor und befinden sich auf nachhaltigem Wachstumskurs. Entsprechend notiert der Spezialwert mit knapp 15 Euro auf Rekordhoch. [sws_yellow_box box_size="610"]Kennen Sie schon unsere neue 3-Säulen-Strategie? Das exklusive Scoringmodell von BGFL.[/sws_yellow_box]   Nicht zu unterschätzen ist aber wohl auch, dass die deutlich größere Deutsche Konsum REIT um Rolf Elgeti quasi Gratiswerbung dafür machte, wie lukrativ akribisch ausgesuchte Fachmarktzentren für Investoren sein können. Und mit FCR Immobilien ist mittlerweile sogar ein weiteres Unternehmen aus der Vergleichsgruppe an der Börse gelistet. Selbst der etwas sperrige Firmenname DEFAMA findet mittlerweile offenbar Gefallen in der Szene. Jedenfalls dürfen Sie dreimal raten, an wen wir denken mussten, als wir kürzlich die Meldung von der Umfirmierung der nicht börsennotierten Sciolla Investment GmbH & Co. KG in DEMA Deutsche Mikroapartment AG gelesen haben. Ein Nährboden für weiter steigende Aktienkurse sollten die jetzt vorgelegten Vorabzahlen für 2018 von DEFAMA sein. So haben die Berliner mit einem Überschuss von mehr als 1,7 Mio. Euro sowie einem Funds From Operations (FFO) von gut 3,6 Mio. Euro – diese Kennzahl drückt im Wesentlichen den Cashflow von Immobilienunternehmen aus – die eigenen Ziele souverän eingelöst. Das gilt auch für den Dividendenvorschlag von 0,40 Euro je Anteilschein zur Hauptversammlung am 20. Juni 2019. Hier kalkulierten die Analysten mit einer Bandbreite von 0,39 bis 0,42 Euro je Aktie (siehe dazu auch unseren Beitrag HIER). Für 2019 stellt Vorstand Matthias Schrade eine weitere Verbesserung des FFO auf rund 4,4 Mio. Euro in Aussicht und kündigt in einem Atemzug bereits die nächste Dividendenerhöhung an. Die Analysten von Warburg Research haben prompt reagiert und ihr Kursziel für die DEFAMA-Aktie von 15,00 auf 17,70 Euro heraufgesetzt. Damit hätte das Papier noch ein Potenzial von rund 20 Prozent. So schlecht ist das nicht. Zudem gibt es ja auch noch die Dividendenrendite von etwa 2,7 Prozent. Angesichts eines Börsenwerts von nur etwa 57 Mio. Euro ist es beinahe überflüssig zu erwähnen, dass Limits bei der Orderaufgabe Pflicht sind. Zudem ist der Anteilschein nichts für Trader, sonder ist eher langfristig orientierte Investoren geeignet.  

The most important financial data at a glance
	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Sales1	9,09	11,21	14,57	17,13	20,23	23,34	0,00
EBITDA1,2	5,53	7,04	8,99	13,35	15,18	15,54	0,00
EBITDA-margin3	60,84	62,80	61,70	77,93	75,04	66,58	0,00
EBIT1,4	3,59	4,50	5,62	9,11	10,08	9,70	0,00
EBIT-margin5	39,49	40,14	38,57	53,18	49,83	41,56	0,00
Net profit1	1,70	2,07	2,51	5,04	5,40	4,17	5,00
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Dividend per share8	0,40	0,45	0,48	0,51	0,54	0,57	0,62

 

INVESTOR-INFORMATION
©boersengefluester.de
DEFAMA Deutsche Fachmarkt
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
A13SUL	DE000A13SUL5	AG	133,44 Mio €	13.07.2016	Kaufen

  [sws_yellow_box box_size="610"]Top & Flop-Auswertungen für 566 deutsche Aktien: Exklusiv für die wichtigsten Bewertungskennzahlen wie KGV, Dividendenrendite, KBV, KUV und viele mehr. Der Fundamental-Scanner von boersengefluester.de[/sws_yellow_box] ...

Insider-Alarm bei DEFAMA Deutsche Fachmarkt: Immerhin 18.200 eigene Aktien im Gegenwert von etwas mehr als 231.000 Euro hat Vorstand Matthias Schrade seit Mitte Dezember 2018 gekauft – und damit ein starkes Signal Richtung Kapitalmarkt gesendet. Jedenfalls ist der Anteilschein des Vermieters von Immobilien für Einkaufszentren kürzlich auf ein Rekordhoch von 13,60 Euro (XETRA) geklettert. Das ist schon insofern bemerkenswert, weil es – wie die von boersengefluester.de entwickelte All-Time-High-Chronologie zeigt – auf dem heimischen Kurszettel zurzeit gerade einmal sechs Aktien gibt, denen 2019 dieses Kunststück gelungen ist. Mindestens genauso interessant ist, dass sich der Börsenwert von DEFAMA nun auf mehr als 50 Mio. Euro türmt und auch für institutionelle Investoren zunehmend interessanter wird. [sws_yellow_box box_size="610"]Top & Flop-Auswertungen für 566 deutsche Aktien: Exklusiv für die wichtigsten Bewertungskennzahlen wie KGV, Dividendenrendite, KBV, KUV und viele mehr. Der Fundamental-Scanner von boersengefluester.de[/sws_yellow_box] Im Hintergrundgespräch mit boersengefluester.de spricht Schrade jedenfalls von einer ersten magischen Schwelle, die DEFAMA überschritten hat. „In den vergangenen zwölf Monaten war der Kurs nicht mit unserer operativen Entwicklung mitgelaufen. Außerdem sind wir am unteren Rand der Peer Group bewertet“, sagt Schrade. Zudem nennt er noch einen vergleichsweise profanen Grund für seinen Aktienkäufe: „Mein Ziel ist es, auf glatte 33 Prozent zu kommen.“ Zur Einordnung: Momentan dürfte der Anteil der Schrade zurechenbaren MSC Invest GmbH hauchdünn unter dieser Marke liegen – seine Insidertransaktionen dementsprechend also bald auslaufen. Vor wenigen Jahren lag die Quote sogar bei mehr als 40 Prozent, allerdings gab es in der Zwischenzeit eine Umschichtung sowie Veränderungen durch zwei Kapitalerhöhungen.     Das Timing für die jüngsten Aktienkäufe des in der heimischen Spezialwerteszene bestens verdrahteten Schrade hängen aber zu einem guten Stück auch der für Ende Februar angesetzten Veröffentlichung der vorläufigen Jahreszahlen für 2018. Traditionell nennen die Berliner Vorabdaten für Umsatz, Überschuss und Funds From Operations (FFO). Zudem gibt es bereits den Dividendenvorschlag. In Aussicht gestellt hatte die Gesellschaft im jüngsten Zwischenbericht einen Überschuss von rund 1,75 Mio. Euro sowie einen FFO – diese Kennzahl spiegelt den Cashflow von Immobilienfirmen wider – von etwa 3,40 Mio. Euro. Es würde uns sehr wundern, wenn DEFAMA diese Zahlen nicht mindestens erreicht hat. Bei der Dividende liegen die Erwartungen der Analysten in einer Range zwischen 0,39 und 0,42 Euro je Aktie. „Das ist eine realistische Bandbreite“, sagt Schrade. Zu berücksichtigen ist, dass sich der Vorjahreswert von 0,34 Euro auf eine um 353.000 Stück geringere Aktienzahl bezieht. Sollte DEFAMA also beispielsweise die Dividende für 2018 um 17,6 Prozent auf 0,40 Euro pro Anteilschein anheben, würde sich parallel dazu die Ausschüttungssumme um 29,4 Prozent auf 1,56 Mio. Euro erhöhen.  

The most important financial data at a glance
	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Sales1	9,09	11,21	14,57	17,13	20,23	23,34	0,00
EBITDA1,2	5,53	7,04	8,99	13,35	15,18	15,54	0,00
EBITDA-margin3	60,84	62,80	61,70	77,93	75,04	66,58	0,00
EBIT1,4	3,59	4,50	5,62	9,11	10,08	9,70	0,00
EBIT-margin5	39,49	40,14	38,57	53,18	49,83	41,56	0,00
Net profit1	1,70	2,07	2,51	5,04	5,40	4,17	5,00
Net-margin6	18,70	18,47	17,23	29,42	26,69	17,87	0,00
Cashflow1,7	3,42	3,80	4,96	7,41	10,86	12,95	0,00
Earnings per share8	0,46	0,51	0,57	1,14	1,15	0,87	0,97
Dividend per share8	0,40	0,45	0,48	0,51	0,54	0,57	0,62

  Losgelöst von solchen Finessen: Eine Dividende von 0,40 Euro befördert die DEFAMA-Aktie auf eine Rendite von rund drei Prozent. Da können die am ehesten vergleichbaren Unternehmen Deutsche Konsum REIT und FCR Immobilien nicht mithalten. Ansonsten lassen sich die wesentlichen Unterschiede zur Peer Group etwa so zusammenfassen: Die von Rolf Elgeti geführte Deutsche Konsum REIT ist schon allein wegen des um mehr als sechsfach so hohen Börsenwerts ein anderes Kaliber. Grundsätzlich ähneln sich die einzelnen Objekte aus dem Immobilienportfolio aber, selbst wenn Elgeti beim Ankauf höhere Leerstände als Schrade akzeptiert. FCR Immobilien um Vorstand Falk Raudies wiederum hat zuletzt etliche Objekte verkauft – grenzt sich also schon insofern von DEFAMA ab. Zudem hat FCR mitunter auch ausschließlich von einem Mieter genutzte Objekte im Portfolio, während sich DEFAMA auf Zentren mit mehreren Mietern fokussiert. Eine Besonderheit ist zudem, dass die im Börsensegment Scale notierte FCR zusätzlich drei Anleihentranchen im Umlauf hat. Per saldo bleibt Deutsche Konsum REIT zwar das Basisinvestment in dem Sektor, die DEFAMA-Aktie liefert aber ein attraktives Chance-Risiko-Verhältnis. Die Analysten von Warburg Research setzen das Kursziel momentan bei 15 Euro. Demnach hätte der Titel also noch ein Potenzial von gut zehn Prozent, was wir als eher konservatives Szenario einschätzen. Der Anteilschein von FCR Immobilien hat sich seit der Notizaufnahme Anfang November indes noch kaum bewegt und bleibt vorerst eine Beobachten-Position.  

INVESTOR-INFORMATION
©boersengefluester.de
DEFAMA Deutsche Fachmarkt
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
A13SUL	DE000A13SUL5	AG	133,44 Mio €	13.07.2016	Kaufen

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Top-Infos für deutsche Aktien – so lautet seit jeher der Slogan von boersengefluester.de. Doch wieviel Titel gibt es eigentlich, die den Namen „Deutsche“ in irgendeiner Form auch im Firmennamen tragen? Wir haben unsere Datenbank durchforstet und sind allein aus dieser 560 Aktien umfassenden Grundgesamtheit auf 25 Gesellschaften mit einem addierten Börsenwert von 186,5 Mrd. Euro gekommen. Davon entfallen freilich allein knapp 157 Mrd. Euro auf die fünf Schwergewichte Deutsche Telekom, Deutsche Post, Deutsche Börse, Deutsche Bank und Deutsche Wohnen. Die drei kleinsten Vertreter sind der Absatzfinanzierer DF Deutsche Forfait, die Private Equity-Firma Deutsche Cannabis und die DEWB (Deutsche Effecten- und Wechsel-Beteiligungsgesellschaft). Ebenfalls bemerkenswert: Von den zehn „Deutschland-Aktien“ mit der besten Performance im laufenden Jahr sind immerhin sechs dem Immobiliensektor zuzurechnen. Konkret sind das Deutsche Real Estate, Deutsche Industrie REIT, Deutsche Wohnen, DEFAMA Deutsche Fachmarkt, DEMIRE (Deutsche Mittelstand Real Estate) sowie Deutsche Konsum REIT. Bitter: Zu der Gruppe der fünf Titel mit der schlechtesten Kursentwicklung seit Jahresbeginn 2018 gehören die drei DAX-Aktien Deutsche Bank, Deutsche Lufthansa und Deutsche Post. Dabei sind die Abschläge mit minus 50 Prozent bei der Deutschen Bank und minus 38 Prozent bei der Lufthansa sogar ziemlich happig. [sws_yellow_box box_size="610"]Exklusiv von boersengefluester.de: Das Top-Ranking der deutschen Börsenstädte[/sws_yellow_box] Regional gesehen ist Bonn die Börsenhauptstadt der Deutschland-Aktien, immerhin haben die Schwergewichte Deutsche Telekom und die Deutsche Post hier ihren Hauptsitz. Auf Rang zwei folgt Frankfurt mit Deutsche Börse, Deutsche Bank, DWS Group (Deutsche Gesellschaft für Wertpapiersparen), der Deutschen Beteiligungs AG (DBAG) sowie dem Börsenneuling DFV Deutsche Familienversicherung. Natürlich gehört nicht überall, wo Deutschland im Namen auftaucht, der Bund auch zum Aktionärskreis. Gleichwohl ist der öffentliche Einfluss nicht zu unterschätzen. So hält der Staat 14,5 Prozent an der Deutschen Telekom, bei der Deutschen Post ist der Bund mittelbar über die KfW Bankengruppe mit 20,6 Prozent engagiert. Und losgelöst von dieser Auswertung hält die Bundesrepublik Deutschland noch immer mehr als 15 Prozent der Aktien der Commerzbank. Ebenfalls aus der Zeit der Finanzkrise datiert die Beteiligung von 20 Prozent der Bundes an der Deutsche Pfandbriefbank – ausgeübt über den Finanzmarktstabilisierungsfonds FMS.     Bei Volkswagen hat der Staat mittelbar über das Land Niedersachsen mit 11,8 Prozent seine Finger im Spiel. Im Fall von Airbus ist der Bund über die Gesellschaft zur Beteiligungsverwaltung (Kurz: GZBV) mit 11 Prozent im Boot. Der im MDAX enthaltene Flughafenbetreiber Fraport zählt mit einem Anteil von 31,31 das Land Hessen zu seinen Kernaktionären. Bei dem Versorger EnBW wiederum ist das Land Baden-Württemberg über die Neckarpri-Beteiligungsgesellschaft mit 46,75 Prozent engagiert. Maßgebliche Einzelaktionäre des DAX-Konzerns RWE wiederum sind mit jeweils rund 5 Prozent die RW Holding, in der Kommunen ihre Anteile gebündelt haben, und die KEB Holding, hinter der die Stadt Dortmund steht. Und damit auch dieser kleine Abriss aus der Datenbank von boersengefluester.de noch eine gehörige Portion Nutzwert bekommt, liefern wir Ihnen abschließend – in alphabetischer Reihenfolge – unsere „Investor-Informationen“ mit den wichtigsten Kennzahlen zu allen 25 Aktien, die den Zusatz Deutschland im Namen führen. Auch hier gilt also: Top-Infos für deutsche Aktien. ...

Endlich ist das Trio der auf Supermärkte spezialisierten Immobilien-Aktien an der Börse komplett. Dabei hat Neuzugang FCR Immobilien den kurz und schmerzlosen Weg ins Handelssegment Scale gewählt: Ohne viel Tamtam und ohne die Ausgabe neuer Aktien via Kapitalerhöhung – also eine reine Notizaufnahme. Überraschend war diese Variante für boersengefluester.de insofern, weil FCR-Vorstandschef Falk Raudies bereits seit längerer Zeit mit einem Börsengang kokettierte und die Gesellschaft sich als Emittent von Mittelstandsanleihen bereits einen Namen in der Finanzszene gemacht hat. Daher weiß Raudies nur zu gut, dass die Anleger mit einem entsprechend guten Newsflow bei Laune gehalten werden wollen. Da passt es perfekt, dass FCR Immobilien eine Woche nach dem Listing mit sehr konkreten Zielen für 2018 aufwartet: Demnach sollen die Erlöse von 16,4 auf rund 33,5 Mio. Euro steigen, beim Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) kalkuliert die in München firmierende Gesellschaft mit einem ebenso rasanten Zuwachs von 4,9 auf etwa 9,9 Mio. Euro. „Wir befinden uns weiter auf einem sehr dynamischen und profitablen Wachstumskurs“, sagt Raudies. An der Börse kommt die Gesellschaft mit ihren zurzeit 44 Objekten auf eine Marktkapitalisierung von etwas mehr als 79 Mio. Euro. Damit rangiert FCR Immobilien um rund 30 Mio. Euro vor der Deutsche Fachmarkt AG – kurz DEFAMA –, aber doch noch weit hinter Primus Deutsche Konsum REIT-AG, der gegenwärtig 295,5 Mio. Euro auf die Waagschale bringt. Der Abstand ist schon allein deshalb bemerkenswert, weil auch die Deutsche Konsum noch ein vergleichsweise junges Unternehmen ist. Anlässlich der Vorlage der vorläufigen Zahlen für das Geschäftsjahr 2017/18 (30. September) haben wir mit Finanzvorstand Christian Hellmuth gesprochen – und der zeigt sich zuversichtlich: „Wir hatten ein sehr erfolgreiches Geschäftsjahr und die Ankaufspipeline zeigt, dass es so weitergeht.“ Mittlerweile kommt die Prime Standard gelistete Gesellschaft auf einen Bestand von 103 Einzelhandelsimmobilien – verglichen mit zurzeit 30 Objekten bei der DEFAMA um Vorstand Matthias Schrade. Dass es mittlerweile drei börsennotierte Bestandshalter und -entwickler von Fachmarktzentren an der Börse gibt, wertet der Deutsche Konsum REIT-CFO übrigens als sehr gutes Zeichen und zeige, dass die Branche, so eng der Investitionsfokus auch gewählt sein mag, absolut ihre Daseinsberechtigung hat.       Für Anleger haben sich Investments in die Deutsche Konsum REIT und in DEFAMA ohnehin gelohnt, wie ein Blick auf die Charts zeigt. Die aktuelle Seitwärtstendenz bei der Deutsche Konsum REIT sieht boersengefluester.de noch relativ entspannt, zumal das Papier einen steilen Aufwärtstrend seit 2016 hinter sich hat. Neuland betreten die Investoren der von CEO Rolf Elgeti auch anteilsmäßig dominierten Firma insofern, als dass zur nächsten Hauptversammlung erstmals die Ausschüttung einer Dividende auf der Agenda stehen wird: Die 0,20 Euro pro Anteilschein entsprechen beim aktuellen Kurs von 10,85 Euro zwar „nur“ einer Rendite von rund 1,8 Prozent. Doch da die Gesellschaft in der Zwischenzeit seit dem Geschäftsjahresende 2017/18 schon wieder so viele Fortschritte gemacht hat und sich manche Effekte aus dem abgelaufenen Geschäftsjahr erst allmählich voll entfalten, steht für 2018/19 bereits eine Verdopplung der Dividende auf 0,40 Euro je Aktie im Raum. „Das ist ein guter Anreiz, um in die Aktie zu investieren“, ist Finanzchef Hellmuth überzeugt. [sws_yellow_box box_size="640"]Jetzt neu für 550 deutsche Aktien: Exklusive Top & Flop-Auswertungen zu allen wichtigen Bewertungskennzahlen mit dem Fundamental-Scanner von boersengefluester.de[/sws_yellow_box] Renditeorientierte Anleger fahren freilich mit dem Papier der DEFAMA noch ein Stück besser. Dem Nebenwerte-Journal verriet Vorstand Schrade kürzlich: „Für 2017 haben wir 34 Cent je Aktie gezahlt und bereits angekündigt, die Dividende erneut deutlich zu steigern – das kann ich trotz der erhöhten Aktienzahl für 2018 noch einmal bekräftigen. Für das kommende Jahr ist eine weitere Anhebung durch das Wachstum schon programmiert.“ Boersengefluester.de kalkuliert zurzeit mit 0,40 Euro Dividende für 2018, was die DEFAMA-Aktie auf eine Rendite von etwas mehr als drei Prozent hieven würde. Ob FCR Immobilien sich ähnlich positionieren wird, steht offiziell noch nicht fest. Die Analysten von First Berlin gehen jedoch davon aus, dass auch FCR bereits für 2018 eine Dividende auskehren wird. Nun: Spätestens auf dem Eigenkapitalforum ab dem 26. November in Frankfurt wird Vorstand Falk Raudies ausreichend Gelegenheit haben, um zu genau dieser Frage Stellung zu nehmen.     Der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt: Das Kursziel für den Anteilschein von FCR setzt First Berlin bei 25 Euro an. Damit hätte der Titel ein Potenzial von rund einem Drittel. Nicht ganz so üppig sind die erwarteten Aufschläge der Analysten bei der Deutsche Konsum REIT – mit rund 20 Prozent ist aber auch hier ausreichend Kursfantasie vorhanden. Für die DEFAMA gibt es ebenfalls ein namhaftes Research: Hier haben die Experten von Warburg einen fairen Wert von 15 Euro ermittelt. Bei einer aktuellen Notiz von 12,30 Euro sind das also auch hier rund 20 Prozent Kurspotenzial. Letztlich sollten sich die Anleger aber ohnehin nicht so sehr an derartige Kursziele klammern. Interessante Investments sind alle drei Titel, wobei FCR erst noch ein wenig beweisen muss, wie sich die Aktie auf dem Parkett schlagen wird. Im Zweifel gibt es eine ganz einfache Reihenfolge: Wer auf Unternehmensgröße und eine möglichst liquide Aktie setzen will, kommt an der Deutsche Konsum REIT-AG nicht vorbei. Die Anteile von DEFAMA und FCR Immobilien sind eher Depotbeimischungen – mit freilich attraktiven Renditechancen. Übrigens: Im täglichen Geschäft kommen sich die drei Unternehmen kaum ins Gehege, dafür ist der Markt einfach zu groß. Wettbewerb besteht also eher auf dem Kurszettel.   ...

„Wir bewegen uns in einer Nische, die eigentlich gar keine Nische ist“, sagte Rolf Elgeti, Vorstand der Deutschen Konsum REIT-AG, vor einiger Zeit im Hintergrundgespräch mit boersengefluester.de. Das gleiche trifft dann wohl auch auf die von Matthias Schrade und Carsten Müller geführte DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG zu, denn auch DEFAMA hat sich auf den Kauf von Fachmarkt- und Einkaufszentren und deren Vermietung spezialisiert. Verglichen mit den großen Portfoliodeals von Immobilienkonzernen wie Vonovia, Deutsche Wohnen oder TLG Immobilien führen die Deutsche Konsum REIT und DEFAMA in der Tat ein kleinteiliges Geschäft, aber eben doch mit einer gewaltigen Grundgesamtheit im Hintergrund. Schließlich besitzt Deutschland den viertgrößten Bestand an Einzelhandelsfläche pro Kopf in Europa. Supermärkte gibt es fast in jedem Zipfel Deutschlands. Ziel von Deutsche Konsum REIT (DKR), DEFAMA oder auch der bislang nur mit einer Anleihe am Kapitalmarkt aktiven FCR Immobilien ist es, die passenden Objekte in einer guten Mikrolage zu finden. [sws_blue_box box_size="640"]Anzeige: Sie entscheiden: 0,5% oder 2,0% p.a. für 6 Monate Festgeld? Jetzt informieren.[/sws_blue_box] An der Börse kommen die Aktien der Supermarkt-Aufkäufer gut an: Inklusive der Dividende von 0,34 Euro für 2017 liegt DEFAMA im laufenden Jahr um gut 19 Prozent vorn. Bei DKR türmt sich das Plus auf zehn Prozent. Freilich spielen beide Unternehmen am Kapitalmarkt in unterschiedlichen Gewichtsklassen: DKR kommt auf eine Marktkapitalisierung von immerhin fast 300 Mio. Euro, DEFAMA liegt mit 44 Mio. Euro deutlich darunter. Erfahrene Small Cap-Investoren muss das aber nicht abschrecken. Letztlich macht Schrade mit der DEFAMA einen super Job und weiß als erfahrener Börsianer, worauf es den Investoren ankommt. „Der FFO pro Aktie ist unser Haupttreiber“, sagt Schrade im Gespräch mit boersengefluester.de und spielt damit auf die Entwicklung des Cashflows aus dem Immobiliengeschäft an. Für 2018 hat Schrade seine FFO-Prognose gerade von 3,2 auf 3,4 Mio. Euro heraufgesetzt, was bei der aktuellen Aktienstückzahl auf einen FFO pro Anteilschein von 0,96 Euro hinauslaufen würde. Das sind 0,23 Euro mehr als im Jahr zuvor. Gut möglich allerdings, dass es demnächst zu einer kleinen Verwässerung kommt, denn im Sechs-Monats-Bericht hat DEFAMA eine für institutionelle Investoren reservierte Barkapitalisierung von „maximal 10 Prozent des Grundkapitals, nahe am aktuellen Börsenkurs“ angekündigt. Überschlägig könnte die Maßnahme also zu einem Mittelzufluss von brutto rund 4 Mio. Euro führen. „Umgesetzt werden soll ein solcher Schritt nur bei positivem Fortgang laufender Gespräche über weitere Objektkäufe“, heißt es.       Losgelöst davon wird die DEFAMA-Aktie zurzeit mit dem knapp 13fachen des für 2018 zu erwartenden FFO (Funds From Operations) gehandelt. Zur Einordnung: Bei der Deutschen Konsum-REIT beträgt dieser Faktor ebenfalls 13, dürfte im kommenden Jahr – ähnlich wie bei DEFAMA – aber in Richtung einstellige Dimension sinken (die Effekte aus der zu erwartenden Wandlung von Anleihen in Aktien einmal ausgeklammert). Verglichen damit sind die meisten anderen Unternehmen au dem Bereich Gewerbeimmobilien spürbar höher bewertet. Den Net Asset Value (NAV) pro Aktie beziffert DEFAMA zurzeit auf 8,25 Euro je Aktie, womit der Small Cap beim gegenwärtigen Kurs wiederum spürbar über Substanzwert gehandelt würde. Das wiederum bereitet Vorstand Matthias Schrade kein Kopfzerbrechen, wie er kürzlich in einem Interview mit den Kollegen von 4investors verriet: „Ich persönlich halte den NAV nur für sehr wenig aussagekräftig, da dieser extrem von der zugrunde gelegten Bewertung des Portfolios abhängt. Derzeit fließen unsere Objekte mit gutachterlichen Werten beim etwa 11-fachen der Jahres-Nettomieten ein. Das schätzen wir als recht konservativ ein, da ähnliche Portfolien am Markt oft deutlich teurer gehandelt werden. Hier denke ich beispielsweise an eine Transaktion im letzten Jahr, bei der eine andere börsennotierte Immobilien-AG ein vergleichbares Portfolio zum 13,7-fachen der Nettokaltmieten gekauft hat. Würde man diese Bewertung anliegen, ergäbe sich für die DEFAMA-Aktie plötzlich ein NAV von 14 Euro.“ [sws_blue_box box_size="640"]Das ganze Interview mit Matthias Schrade auf 4investors können Sie HIER lesen.[/sws_blue_box] Summa summarum halten wir große Stücke auf beide Supermarkt-Aktien: Deutsche Konsum REIT und DEFAMA. Den größeren Hebel haben Anleger freilich bei DEFAMA, dafür ist das Papier aber auch ziemlich markteng, was nicht jedermanns Sache ist. Die Analysten von Warburg Research haben in ihrer jüngsten Studie ein Kursziel von 14,30 Euro genannt. Das entspricht einem Potenzial von weiteren 15 Prozent, was vielleicht nicht mehr ganz so knackig ist. Dafür bekommen die Anleger aber ein solides Geschäftsmodell und eine ansprechende Dividende. So hat DEFAMA bereits angekündigt, die Gewinnausschüttung zur nächsten Hauptversammlung abermals anzuheben. Nischen haben eben doch ihre Vorteile – auch wenn sie bei näherer Betrachtung vielleicht gar keine sind.  

The most important financial data at a glance
	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Sales1	9,09	11,21	14,57	17,13	20,23	23,34	0,00
EBITDA1,2	5,53	7,04	8,99	13,35	15,18	15,54	0,00
EBITDA-margin3	60,84	62,80	61,70	77,93	75,04	66,58	0,00
EBIT1,4	3,59	4,50	5,62	9,11	10,08	9,70	0,00
EBIT-margin5	39,49	40,14	38,57	53,18	49,83	41,56	0,00
Net profit1	1,70	2,07	2,51	5,04	5,40	4,17	5,00
Net-margin6	18,70	18,47	17,23	29,42	26,69	17,87	0,00
Cashflow1,7	3,42	3,80	4,96	7,41	10,86	12,95	0,00
Earnings per share8	0,46	0,51	0,57	1,14	1,15	0,87	0,97
Dividend per share8	0,40	0,45	0,48	0,51	0,54	0,57	0,62

 

INVESTOR-INFORMATION
©boersengefluester.de
DEFAMA Deutsche Fachmarkt
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
A13SUL	DE000A13SUL5	AG	133,44 Mio €	13.07.2016	Kaufen

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Für Rolf Elgeti, CEO der Deutschen Konsum REIT-AG, läuft es zurzeit wie am Schnürchen. „Wir leben in einer wunderbaren Welt. Wir sind klein genug, dass unsere Aktivitäten stets die Nadel bewegen. Und wir sind groß genug, um auch am Kapitalmarkt ausreichend sichtbar zu sein“, sagt Elgeti im Update-Gespräch mit boersengefluester.de. Konkret heißt das: Im Gegensatz zu milliardenschweren Immobilienunternehmen wie etwa Vonovia oder LEG Immobilien, bei denen einzelne Portfoliotransaktionen auf Konzernebene meist nahezu verpuffen, wirken sich Zukäufe bei der Deutschen Konsum REIT-AG in der Regel direkt messbar aufs Zahlenwerk aus. Dabei drückt Elgeti freilich ordentlich aufs Tempo. Allein im zweiten Quartal des Geschäftsjahrs 2017/18 (30. September) hat die Gesellschaft rund 64,5 Mio. Euro in neue Einzelhandelsimmobilien investiert – dabei sind kleinere Deals, die die Gesellschaft nicht via Pressemitteilung gemeldet hat, gar nicht einbezogen. Inklusive der im Dezember 2017 erworbenen acht Objekte, hat die Deutsche Konsum REIT-AG im laufenden Geschäftsjahr damit bereits gut 80 Mio. Euro in die Hand genommen und damit die für das Gesamtjahr avisierte Größenordnung von 75 bis 100 Mio. Euro schon jetzt am unteren Ende touchiert. Zumindest in Spezialwertekreisen hat sich die Story der Deutschen Konsum REIT-AG längst herumgesprochen. Analysten-Coverage gibt es vom Bankhaus Lampe (Kursziel: 12,00 Euro), der Berenberg Bank (Kursziel: 11,50 Euro) sowie ODDO BHF (Kursziel: 11,90 Euro). Das liegt alles ziemlich dicht zusammen, was darauf hindeutet, dass die Geschäfte mit Kunden wie der Edeka-Gruppe, Kaufland, Lidl oder Aldi gut prognostizierbar und negative Überraschungen eher nicht zu befürchten sind. Dabei ist die Gesellschaft mit einer Marktkapitalisierung von 280,5 Mio. Euro deutlich größer, als man vielleicht denken möchte. Prominente Aktionäre sind – neben der Elgeti zurechenbaren Obotritia – Fondsgesellschaften wie Carmignac, die Samwer-Brüder (Rocket Internet) über Zerena und die Aramis Holding oder die Aurelius-Vorstände Dirk Markus und Gert Purkert via Lotus AG bzw. der Tiven GmbH – ein illustrer Kreis also. Das Ziel ist klar definiert: Perspektivisch soll die Deutsche Konsum REIT-AG (DKR) ein Kandidat für den SDAX sein. Ob das in nicht allzu ferner Zukunft gelingt, hängt allerdings auch von der künftigen Ausgestaltung des Index durch die Deutsche Börse ab (siehe dazu den Beitrag von boersengefluester.de HIER).     [caption id="attachment_111180" align="alignright" width="196"] Objekt in Rostock[/caption] Den FFO – also den Cashflow aus dem Immobiliengeschäft – will Elgeti zum Ende des Geschäftsjahrs auf eine Spanne von 16 bis 20 Mio. Euro hieven. Da eine Reihe von zugekauften Immobilien erst unterjährig zum Gewinn beisteuern, dürften die aufs Jahr hochgerechneten Funds From Operations jedoch eher bei 23 Mio. Euro anzusiedeln sein. Im Verhältnis zum Börsenwert erreicht die „Run Rate“ des FFO damit eine Quote von etwas mehr als acht Prozent, was „auch nicht so schlecht ist“, wie Elgeti es salopp ausdrückt. Zur Einordnung: Bei dem auf ShoppingCenter fokussierten MDAX-Unternehmen Deutsche EuroShop liegt diese Quote bei etwa 8,7 Prozent. Die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG, als zwar kleinerem, aber mit dem identischen Geschäftsmodell agierendem Unternehmen, kommt hier sogar auf 8,7 Prozent. Die SDAX-Firma Hamborner REIT, sie hat ebenfalls eine Reihe von Einzelhandelsimmobilien im Portfolio, bringt es auf eine FFO-Rendite von 6,4 Prozent. Bei TLG Immobilien erreicht diese Kenngröße wiederum nur 5,3 Prozent. Vermutlich ebenfalls interessant für Privatanleger: Eine Dividende will Elgeti ab der nächsten Hauptversammlung im Frühjahr 2019 zahlen – sie soll bei mindestens 0,20 Euro je Aktie liegen. Summa summarum bleibt boersengefluester.de bei der positiven Einschätzung der schon mehrfach von uns besprochenen DKR-Aktie (HIER). Der Titel eignet sich unserer Meinung nach insbesondere für langfristig orientierte Investoren. Zum Traden ist das im Prime Standard notierte Papier eher nicht gedacht, auch wenn Elgeti die Tachonadel ordentlich springen lässt.  

The most important financial data at a glance
	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Sales1	28,60	41,98	56,23	69,67	74,39	79,72	77,44
EBITDA1,2	35,91	58,95	38,70	40,29	39,49	-70,24	37,23
EBITDA-margin3	125,56	140,42	68,82	57,83	53,09	-88,11	48,08
EBIT1,4	35,90	58,95	38,69	97,92	68,01	-116,90	37,09
EBIT-margin5	125,52	140,42	68,81	140,55	91,42	-146,64	47,90
Net profit1	30,92	53,14	34,17	91,37	60,39	-180,99	1,97
Net-margin6	108,11	126,58	60,77	131,15	81,18	-227,03	2,54
Cashflow1,7	14,52	27,09	35,94	37,97	49,38	41,63	23,13
Earnings per share8	0,80	1,25	0,73	1,84	1,22	-3,58	0,06
Dividend per share8	0,20	0,35	0,40	0,40	0,12	0,00	0,00

 

INVESTOR-INFORMATION
©boersengefluester.de
Deutsche Konsum REIT
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
A14KRD	DE000A14KRD3	REIT-AG	147,84 Mio €	16.12.2015	Halten

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