DEFAMA Deutsche Fachmarkt: Jedes Jahr ein wenig höher

Rainer Wienke, Direktor Primärmarkt der Bayerischen Börse, stimmt die Zuhörer der m:access-Konferenz am 15. Oktober 2025 ordentlich ein auf den Vortrag von CEO Matthias Schrade: „DEFAMA ist ein Phänomen.“ Während etliche Unternehmen aus dem Immobilienbereich Probleme haben, ihre Anleihen turnusgemäß zu bedienen, oder sonstwie in Schräglage geraten sind, notiert der Aktienkurs von DEFAMA Deutsche Fachmarkt mit knapp 30 Euro in unmittelbarer Sichtweite zum historischen Rekordhoch bei 32 Euro von Ende November 2024. Dabei ist dieses All-Time-High nur ein kurzer Intraday-Hüpfer nach oben gewesen. Bereinigt um diesen Ausreißer liegt das Rekordhoch eher im Bereich um gut 30 Euro. Tatsächlich hat sich das auf Immobilien für Supermärkte und kleinere Einkaufszentren für den täglichen Bedarf – Ankermieter sind Unternehmen wie EDEKA, Kaufland, ALDI, dm-Drogerie oder auch Rossmann – seit dem Börsenstart Mitte 2016 zu 4,13 Euro rasant entwickelt.

Mittlerweile umfasst das Portfolio 91 Objekte – mit weiter steigender Tendenz. Vor neun Jahren waren es weniger als zehn Standorte. An den grundlegenden finanziellen Parametern in Sachen Einkaufspolitik hat Schrade in all den Jahren dabei kaum etwas verändert. Selbst wenn vereinzelt auch größere Objekte oder sogar kleinere Portfolios übernommen wurden und sich die regionale Präsenz mittlerweile auf nahezu das gesamte Bundesgebiet erstreckt. Es bleibt ein kleinteiliges Geschäft innerhalb einer Nische, die für institutionelle Investoren zu klein und für Privatinvestoren in der Regel zu groß beziehungsweise dann doch zu komplex ist. Der Cashflow aus der Immobilienvermietung als wesentliche Kennzahl – im Fachjargon Fund From Operations (kurz: FFO) genannt – ist in den vergangenen fünf Jahren von 5,9 auf 10,0 Mio. Euro geklettert.

Kursentwicklung 1 Jahr

DEFAMA Deutsche Fachmarkt Kurs: 29,80

Für das laufende Jahr stellt Schrade einen FFO von 11 Mio. Euro in Aussicht. „So, wie es sein soll. Jedes Jahr ein wenig höher“, sagt Schrade bei seiner m:access-Präsentation. Eine Aussage, die 1 : 1 auch für die Dividende gilt. In den zehn Jahren seit der Ausschüttung für 2015 hat DEFAMA die Dividende exakt zehnmal heraufgesetzt, seit 2017 dabei in vergleichsweise kleinen Schritten. Gemessen am wirtschaftlichen Umfeld ist das eine Mega-Leistung und würde die Berliner bei konstanten Lieferqualitäten in 15 Jahren sogar in die ehrwürdige Riege der Dividendenaristokraten hieven. Die Finanzierung der Zukäufe haben die Berliner gut im Griff, sowohl was den durchschnittlichen Zinssatz von 3,16 Prozent als auch die im Schnitt 7,5 Jahre währende Zinsbindung angeht. Insgesamt also unverändert eine runde Investmentstory, wobei die Kursziele der Analysten von 31,80 bis 34,50 Euro reichen.

Wenn überhaupt, gibt es nur ein Manko beziehungsweise Luxusproblem: Innerhalb der heimischen Spezialwerteszene hat DEFAMA längst eine treue und breite Fanbasis. Das positive Überraschungsmomentum auf die verlässlich gute Entwicklung hält sich da phasenweise in engen Grenzen.  Andererseits ist der Gleichschritt zwischen Aktienkurs und operativen Kennzahlen ja nur gesund. Zudem betont Matthias Schrade bei seiner Präsentation einmal mehr, dass DEFAMA aufgrund des vergleichsweise niedrigen Eigenkapitaleinsatzes auch unabhängig vom Kapitalmarkt – sprich über Barkapitalerhöhungen – wachsen kann. Anleihen und ähnliche Instrumente hat DEFAMA ohnehin nicht emittiert. Wohl auch deshalb ist DEFAMA innerhalb des Immobiliensektors ein Phänomen.

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