Noch entwickelt sich der Aktienkurs von Deutsche Industrie REIT nicht so, wie boersengefluester.de es eigentlich erhofft hatte. Dabei hat das auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Unternehmen operativ stets geliefert. Grund genug, für ein Update-Ges...

Von der jüngsten Kurserholung mal abgesehen: 2020 war nicht gerade ein gutes Jahr für die meisten Aktien aus dem Bereich Gewerbe-Immobilien. Da zeigten die Titel aus dem Wohnsektor überwiegend eine deutlich bessere Performance. Zumindest vor diesem Hintergrund hat sich der Anteilschein der Deutschen Industrie REIT-AG sogar ganz wacker geschlagen und seinen Wert per saldo zumindest gehalten. In Sachen Marktkapitalisierung ging es seit Jahresbeginn sogar von 490 auf 526 Mio. Euro nach Norden, was freilich an der vergrößerten Aktienzahl im Zuge der Kapitalerhöhung vom vergangenen Sommer zu 20 Euro liegt. Interessanterweise bewegt sich die Deutschen Industrie REIT (DIR) damit nur geringfügig unter dem Börsenwert der deutlich bekannteren und auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Schwestergesellschaft Deutsche Konsum REIT-AG (DKR). Eine Rangfolge, die sich erst unter Betrachtung des reinen Streubesitzes etwas deutlicher verschiebt. Hier stehen 179 Mio. Euro bei der DIR – verglichen mit 224 Mio. Euro bei der DKR. Aber auch unabhängig von der reinen Börsengröße: Die spekulativere Variante der beiden Aktien ist die DIR mit ihrem Fokus auf Gewerbeimmobilien wie Lager- oder Werkhallen. Da passt es fast nicht ins Bild, dass die Deutsche Industrie REIT bislang kaum spürbare Belastungen durch Corona-bedingte Mietstundungen oder gar -ausfälle hat hinnehmen müssen. Gut möglich zwar, dass ein Ende der Kurzarbeiterregelungen manchen Betrieb noch gefährdet. Andererseits führt Corona auch dazu, dass die Puffer bei der Produktion – etwa in Form höherer Lagerhaltung – eher vergrößert werden und damit zusätzliche Nachfrage nach entsprechenden Immobilien auslösen. Die Zahlen für das am 30. September beendete Geschäftsjahr 2019/20 legt die Deutsche Industrie REIT am 18. Dezember 2020 vor. Große Überraschungen sind angesichts der per saldo recht stabilen Cashflows (Funds From Operations) nicht zu erwarten. Die Prognose sieht einen FFO zwischen 23 und 25 Mio. Euro vor. Unter der Annahme, dass unterjährige Zukäufe bereits voll eingerechnet werden, ergibt sich ein annualisierter FFO in einer Bandbreite von 27 bis 29 Mio. Euro.    

The most important financial data at a glance
	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Sales1	11,61	30,37	48,39	64,62	0,00	0,00	0,00
EBITDA1,2	13,80	56,32	62,45	123,18	0,00	0,00	0,00
EBITDA-margin3	118,86	185,45	129,06	190,62	0,00	0,00	0,00
EBIT1,4	13,79	56,21	62,29	123,09	0,00	0,00	0,00
EBIT-margin5	118,78	185,08	128,73	190,48	0,00	0,00	0,00
Net profit1	13,71	48,67	50,82	119,82	0,00	0,00	0,00
Net-margin6	118,09	160,26	105,02	185,42	0,00	0,00	0,00
Cashflow1,7	6,93	17,13	17,66	32,94	0,00	0,00	0,00
Earnings per share8	0,95	2,08	1,73	3,51	2,10	2,25	0,00
Dividend per share8	0,09	0,16	0,24	0,00	0,00	0,00	0,00

  [caption id="attachment_122706" align="alignright" width="130"] DIR-Vorstand (CIO): Sonja Petersen[/caption] Im Hintergrundgespräch mit boersengefluester.de zeigt sich Investmentvorstand (CIO) Sonja Petersen jedenfalls zuversichtlich: „Wir peilen auch in diesem Jahr ein Transaktionsvolumen zwischen 100 und 200 Mio. Euro an.“ Eine Menge Holz, zumal sich die Ankaufsobjekte typischerweise in einer Spanne zwischen 3 und 15 Mio. Euro bewegen. In Ausnahmefällen kann es auch einmal deutlich mehr sein. Die offizielle Spanne ragt bis 50 Mio. Euro hoch. Auffällig, dass es zuletzt mehrere Transaktionen im Sale-and-Lease-back-Verfahren gab. Das schafft zusätzlichen finanziellen Freiraum für die künftigen Mieter, ist im Umkehrschluss aber auch für Deutsche Industrie REIT eine attraktive und vor allen Dingen gut planbare Form der Vertragsgestaltung, wie Sonja Petersen uns vorrechnet. Wer sich das Portfolio der Gesellschaft anschauen will, kann das am besten über diesen LINK auf der Homepage der Deutschen Industrie tun. Wichtig ansonsten zu wissen, dass sich auch der Gewinn der in Potsdam ansässigen Gesellschaft aus dem normalen Vermietgeschäft sowie einem Bewertungsergebnis des Portfolios speist. Rein größenmäßig dominierte dabei zuletzt die Einschätzung der externen Gutachter den nach IFRS aufgestellten Abschluss. Mit Blick auf den Substanzwert NAV ist das – zumindest im Fall von Hochschreibungen – zwar förderlich, hat letztlich aber nur begrenzte Aussagekraft. Klar wichtiger ist der Blick auf den FFO. „Unser Geschäftsmodell basiert darauf, dass wir laufende Cashflows kaufen“, sagt Sonja Petersen. Und hier läuft alles in die richtige Richtung: Jedenfalls steigt der FFO stärker als die Mieterlöse – auch heruntergerechnet auf die einzelne Aktie. Einrichten dürfen sich die Investoren wohl auch auf eine im Vergleich zum Vorjahr erhöhte Dividende, was den Titel allerdings nicht zum Renditehit macht. Nach der mehr oder weniger Null-Performance seit Jahresbeginn 2020 sollte der Titel nach Auffassung von boersengefluester.de aber wieder Fahrt aufnehmen. Wie es aussieht, wird die Deutsche Industrie REIT eben nicht durch Corona zurückgeworfen. Kapitalmäßig ist das Unternehmen komfortabel ausgestattet und hat noch viel Firepower. Und was ebenfalls nicht jeder auf dem Schirm haben dürfte: Neben CEO und Großaktionär Rolf Elgeti gehört sogar Rocket Internet zum Aktionärskreis. Immobilien und Erneuerbare Energien sind für die Samwer-Brüder quasi so etwas wie Lieblingsthemen geworden. Da kann man sich ruhig mal ranhängen. Und ja: Ein wenig mehr Popularität kann der DIR-Aktie sicher nicht schaden.  

INVESTOR-INFORMATION
©boersengefluester.de
Deutsche Industrie Grundbesitz
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
A2G9LL	DE000A2G9LL1	AG	635,17 Mio €	07.12.2017	Halten

 

INVESTOR-INFORMATION
©boersengefluester.de
Deutsche Konsum REIT
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
A14KRD	DE000A14KRD3	REIT-AG	147,84 Mio €	16.12.2015	Halten

  Fotos: Deutsche Industrie REIT-AG,  Marcin Jozwiak auf Unsplash ...

Im Zuge einer Barkapitalerhöhung hat die Deutsche Industrie REIT-AG nicht nur 92,8 Mio. Euro eingenommen, sondern auch neue institutionelle Investoren aus Großbritannien und den USA gewonnen. Inklusive von 30 bis 35 Mio. Euro aus aktuellen Refinan...

Top-Infos für deutsche Aktien – so lautet seit jeher der Slogan von boersengefluester.de. Doch wieviel Titel gibt es eigentlich, die den Namen „Deutsche“ in irgendeiner Form auch im Firmennamen tragen? Wir haben unsere Datenbank durchforstet und sind allein aus dieser 560 Aktien umfassenden Grundgesamtheit auf 25 Gesellschaften mit einem addierten Börsenwert von 186,5 Mrd. Euro gekommen. Davon entfallen freilich allein knapp 157 Mrd. Euro auf die fünf Schwergewichte Deutsche Telekom, Deutsche Post, Deutsche Börse, Deutsche Bank und Deutsche Wohnen. Die drei kleinsten Vertreter sind der Absatzfinanzierer DF Deutsche Forfait, die Private Equity-Firma Deutsche Cannabis und die DEWB (Deutsche Effecten- und Wechsel-Beteiligungsgesellschaft). Ebenfalls bemerkenswert: Von den zehn „Deutschland-Aktien“ mit der besten Performance im laufenden Jahr sind immerhin sechs dem Immobiliensektor zuzurechnen. Konkret sind das Deutsche Real Estate, Deutsche Industrie REIT, Deutsche Wohnen, DEFAMA Deutsche Fachmarkt, DEMIRE (Deutsche Mittelstand Real Estate) sowie Deutsche Konsum REIT. Bitter: Zu der Gruppe der fünf Titel mit der schlechtesten Kursentwicklung seit Jahresbeginn 2018 gehören die drei DAX-Aktien Deutsche Bank, Deutsche Lufthansa und Deutsche Post. Dabei sind die Abschläge mit minus 50 Prozent bei der Deutschen Bank und minus 38 Prozent bei der Lufthansa sogar ziemlich happig. [sws_yellow_box box_size="610"]Exklusiv von boersengefluester.de: Das Top-Ranking der deutschen Börsenstädte[/sws_yellow_box] Regional gesehen ist Bonn die Börsenhauptstadt der Deutschland-Aktien, immerhin haben die Schwergewichte Deutsche Telekom und die Deutsche Post hier ihren Hauptsitz. Auf Rang zwei folgt Frankfurt mit Deutsche Börse, Deutsche Bank, DWS Group (Deutsche Gesellschaft für Wertpapiersparen), der Deutschen Beteiligungs AG (DBAG) sowie dem Börsenneuling DFV Deutsche Familienversicherung. Natürlich gehört nicht überall, wo Deutschland im Namen auftaucht, der Bund auch zum Aktionärskreis. Gleichwohl ist der öffentliche Einfluss nicht zu unterschätzen. So hält der Staat 14,5 Prozent an der Deutschen Telekom, bei der Deutschen Post ist der Bund mittelbar über die KfW Bankengruppe mit 20,6 Prozent engagiert. Und losgelöst von dieser Auswertung hält die Bundesrepublik Deutschland noch immer mehr als 15 Prozent der Aktien der Commerzbank. Ebenfalls aus der Zeit der Finanzkrise datiert die Beteiligung von 20 Prozent der Bundes an der Deutsche Pfandbriefbank – ausgeübt über den Finanzmarktstabilisierungsfonds FMS.     Bei Volkswagen hat der Staat mittelbar über das Land Niedersachsen mit 11,8 Prozent seine Finger im Spiel. Im Fall von Airbus ist der Bund über die Gesellschaft zur Beteiligungsverwaltung (Kurz: GZBV) mit 11 Prozent im Boot. Der im MDAX enthaltene Flughafenbetreiber Fraport zählt mit einem Anteil von 31,31 das Land Hessen zu seinen Kernaktionären. Bei dem Versorger EnBW wiederum ist das Land Baden-Württemberg über die Neckarpri-Beteiligungsgesellschaft mit 46,75 Prozent engagiert. Maßgebliche Einzelaktionäre des DAX-Konzerns RWE wiederum sind mit jeweils rund 5 Prozent die RW Holding, in der Kommunen ihre Anteile gebündelt haben, und die KEB Holding, hinter der die Stadt Dortmund steht. Und damit auch dieser kleine Abriss aus der Datenbank von boersengefluester.de noch eine gehörige Portion Nutzwert bekommt, liefern wir Ihnen abschließend – in alphabetischer Reihenfolge – unsere „Investor-Informationen“ mit den wichtigsten Kennzahlen zu allen 25 Aktien, die den Zusatz Deutschland im Namen führen. Auch hier gilt also: Top-Infos für deutsche Aktien. ...

Immerhin 15 Unternehmen präsentierten Mitte März bei der 24. Prior Kapitalmarktkonferenz in der Nähe von Frankfurt. Für Leser von boersengefluester.de sind die meisten davon fast schon alte Bekannte: Schließlich schreiben wir regelmäßig über die Aktien von Nanogate, Mensch und Maschine, Mutares, Cliq Digital, Sleepz, Formycon, Elumeo oder auch Mynaric. Hervorheben wollen wir – einfach, weil uns die Präsentation einmal mehr super überzeugt hat – jedoch die von Rolf Elgeti geführte Deutsche Konsum REIT-AG. Die noch vergleichsweise junge Gesellschaft baut zurzeit ein Immobilienportfolio mit Schwerpunkt Einzelhandel auf. Der regionale Fokus bewegt sich momentan noch auf den Norden beziehungsweise Osten Deutschlands. Vielmehr als auf den Städtenamen, kommt es Elgeti jedoch auf die Mikrolage der Supermärkte oder Shoppingcenter an. Die wichtigsten Mieter sind die Edeka-Gruppe, Tengelmann, REWE, Norma, Schwarz (Lidl, Kaufland) oder auch Aldi. „Wir wollen einen defensiven Cashflow produzieren“, sagt Elgeti. Neben der Ausrichtung auf Läden für den täglichen Bedarf, die nicht so sehr unter der Online-Konkurrenz leiden wie etwa Bekleidungs- oder Elektronikgeschäfte, sieht der gebürtige Rostocker insbesondere die vergleichsweise überschaubare Zahl an Kunden als vorteilhaft für die Deutsche Konsum REIT an. „Der Mehrwert der immer gleichen Mieter ist das Herz unserer Strategie.“   [caption id="attachment_110501" align="alignnone" width="710"] Wichtigste Mieter der Deutsche Konsum REIT-AG[/caption]   Finanztechnisch strebt Elgeti bei seinen Investments eine Zielbeleihungsquote (LTV = Loan to Value) von rund 50 Prozent an. Erst zur Vorlage des Q1-Berichts betonte die Gesellschaft, dass sie sich in weiteren Darlehensaufnahmen bei verschiedenen Banken befindet. Losgelöst davon: Ein LTV von 50 Prozent gilt am Kapitalmarkt zurzeit als die goldene Mitte. Höhere Quoten werden an der Börse eher mit Bewertungsabschlägen geahndet, ein spürbar niedrigeres Verhältnis von Finanzschulden zum Verkehrswert der Immobilien würde in der jetzigen Zinsphase dagegen als zaghaft interpretiert. Eher ins Risiko geht die Deutsche Konsum REIT dagegen, was die Restlaufdauer der Mietverträge von fünf bis sechs Jahren angeht. Die Argumentation: Wenn die Lage eines Supermarkts funktioniert, lässt er sich zu entsprechenden Konditionen immer wieder vermieten, schon allein, weil neue Einzelhandelsflächen nicht beliebig genehmigt werden. Freilich treffen in diesem Punkt – zumindest aus Investorensicht – kulturelle Unterscheide aufeinander, wie Elgeti auf der Prior-Konferenz einräumte: „Während es im Ausland meist heißt, ‚Je kürzer die Restlaufzeit, desto besser’, bekommt man in Deutschland oft noch die Auffassung ‚Alles unter zehn Jahren ist Wahnsinn’ zu hören.“     Mit mittlerweile knapp 70 Immobilien und annualisierten Mieteinnahmen von gut 25 Mio. Euro ist die Deutsche Konsum REIT – verglichen mit den bekannten Gewerbeimmobilienunternehmen – zwar noch eine eher kleine Nummer. Trotzdem hat sich die Gesellschaft aus dem Status eines unbekannten Micro Caps längst entfernt. So hat Elgti zügig ein Upgrade in den streng regulierten Prime Standard umgesetzt, so dass – bei einem aktuellen Börsenwert von 290 Mio. Euro – perspektivisch sogar der SDAX ein Thema werden könnte. Die Aufnahme in einen Immobilien-Index aus der EPRA-Familie (European Public Real Estate Association) dürfte dagegen vielleicht schon in diesem Jahr klappen, was weitere Investorengruppen anziehen sollte. Dabei sind schon jetzt – neben der Elegeti zurechenbaren Obotritia – namhafte Adressen wie Carmignac oder Aurelius-CEO Dirk Markus – engagiert. Mit einer Dividende ist erstmalig ab dem laufenden Geschäftsjahr 2017/18 (30. September) zu rechnen. Immerhin ist ein REIT (Real Estate Investment Trust) dazu verpflichtet, mindestens 90 Prozent des Jahresüberschusses nach HGB als Dividende an die Aktionäre auszuschütten.     Vielleicht ebenfalls interessant für potenzielle Anleger: Mit der Deutschen Industrie REIT-AG hat Elgeti auch noch eine auf Produktions- und Logistikimmobilien fokussierte Gesellschaft an die Börse geführt, die aber deutlich kleiner ist als das Supermarkt-Pendant. Wer sich dagegen grundsätzlich für Aktie von Unternehmen in der steuerbegünstigten REIT-Variante interessiert, dem stehen – neben Deutsche Konsum REIT und Deutsche Industrie REIT – noch Hamborner REIT, Alstria Office REIT und Fair Value REIT zur Auswahl. Nur noch ein begrenztes Börsenleben dürfte dabei die zurzeit von einem Übernahmeangebot durch Apollo Global Management bestimmte Fair Value REIT haben. Immerhin steht hier ein anschließendes Delisting offen zur Debatte. Die direkte Peer Group der Deutsche Konsum REIT sind dagegen die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG sowie die sich mit IPO-Gedanken tragende FCR Immobilien AG.  

The most important financial data at a glance
	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Sales1	28,60	41,98	56,23	69,67	74,39	79,72	77,44
EBITDA1,2	35,91	58,95	38,70	40,29	39,49	-70,24	37,23
EBITDA-margin3	125,56	140,42	68,82	57,83	53,09	-88,11	48,08
EBIT1,4	35,90	58,95	38,69	97,92	68,01	-116,90	37,09
EBIT-margin5	125,52	140,42	68,81	140,55	91,42	-146,64	47,90
Net profit1	30,92	53,14	34,17	91,37	60,39	-180,99	1,97
Net-margin6	108,11	126,58	60,77	131,15	81,18	-227,03	2,54
Cashflow1,7	14,52	27,09	35,94	37,97	49,38	41,63	23,13
Earnings per share8	0,80	1,25	0,73	1,84	1,22	-3,58	0,06
Dividend per share8	0,20	0,35	0,40	0,40	0,12	0,00	0,00

 

INVESTOR-INFORMATION
©boersengefluester.de
Deutsche Konsum REIT
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
A14KRD	DE000A14KRD3	REIT-AG	147,84 Mio €	16.12.2015	Halten

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