Hand aufs Herz: Haben Sie schon einmal was von der Aktie Aroundtown Property Holdings gehört? Vermutlich nicht, dabei ist der Titel mit einer Marktkapitalisierung von 2,83 Mrd. Euro der gewichtigste Gewerbeimmobilientitel auf dem Frankfurter Kurszettel – deutlich größer als Unternehmen wie Alstria Office-REIT, Deutsche Euroshop, Hamborner REIT, DIC Asset, TLG Immobilien, VIB Vermögen oder WCM. Der hierzulande geringe Bekanntheitsgrad von Aroundtown Properties liegt vermutlich daran, dass die Gesellschaft von Berlin aus zwar überwiegend in Einzelhandelsobjekte, Bürogebäude oder Hotels in Deutschland investiert, die Euronext in Paris aber 2015 als Hauptbörse gewählt wurde. Die Handelsumsätze auf Xetra sind dementsprechend noch relativ überschaubar. Das sollte sich perspektivisch aber ändern. Dabei ist Aroundtown Property für regelmäßige Leser von boersengefluester.de im Prinzip keine Unbekannte. Im Jahr 2012 brachte die in Zypern registrierte Gesellschaft nämlich ihren Bereich Wohnimmobilien an die deutsche Börse – Grand City Properties. Noch heute hält Aroundtown Property ein gutes Drittel der Aktien von Grand City Properties. Anleger, die sich bei Aroundtown engagieren, bekommen als Kick also noch eine markante Beteiligung an einem Bestandshalter und Entwickler von Wohnimmobilien. Hauptaktionär von Aroundtown ist wiederum der ehemalige Investmentbanker Yakir Gabay, die restlichen 44 Prozent befinden sich im Streubesitz. Analysiert wird das Papier von einer ganzen Reihe von Instituten, darunter so namhafte Adressen wie UBS, Goldman Sachs, Berenberg, Kepler Cheuvreux oder Warburg. Aber auch Stefan Scharff von SRC Research aus Frankfurt hat das Papier auf seiner Empfehlungsliste. Insgesamt bewegen sich die Kursziele der Analysten zwischen 5,30 und 6,20 Euro – bei einer gegenwärtigen Notiz von 4,18 Euro. Zum Vergleich: Der um Anteile Dritter bereinigte Substanzwert (NAV) lag per Ende September 2016 bei 4,60 Euro.       So gesehen könnte die seit Anfang September zu sehende Kurskorrektur – die zurzeit nahezu alle Immobilientitel durchlaufen – also eine veritable Einstiegschance sein. Das Verhältnis von den Schulden zum Verkehrswert der Immobilien (LTV = Loan To Value) liegt mit 41 Prozent –bzw. 35 Prozent unter Berücksichtigung der Wandelanleihen – vergleichsweise niedrig. Zur Einordnung: Im Normalfall sehen Investoren heutzutage Größenordnungen von mehr als 50 Prozent als eher problematisch an. Als Ausschüttung hat das Management eine Größenordnung von 30 Prozent des FFO (Funds From Operations) vorgenommen. Bei einem für 2016 zu erwartenden Immobilien-Cashflow von rund 164 Mio. Euro würde das auf eine Dividende von etwa 0,07 Euro pro Anteilschein bzw. eine Rendite von 1,7 Prozent hinauslaufen. Hier haben andere Papiere freilich spürbar mehr zu bieten. Allerdings: Ab 2017 rechnen die Analysten der UBS mit deutlich höheren Dividenden, so dass Langfristanleger auf ihre Kosten kommen sollten. Das gilt auch für den Anteilschein von Grand City Properties, der von 20 Euro bis auf 15 Euro korrigiert hat. Damit gibt es die GCP-Aktie zurzeit etwa zum Substanzwert. Die Investor-Relations-Arbeit der beiden Gesellschaften ist vergleichsweise zurückhaltend, was aber kein Nachteil sein muss. Und auf wichtigen Konferenzen, wie dem Deutschen Eigenkapitalforum, sind Aroundtown Property und Grand City Properties ohnehin präsent.  

The most important financial data at a glance
	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Sales1	747,10	894,80	1.180,30	1.323,20	1.609,90	1.602,80	0,00
EBITDA1,2	606,00	772,70	944,10	974,90	1.002,30	-2.449,70	0,00
EBITDA-margin3	81,11	86,35	79,99	73,68	62,26	-152,84	0,00
EBIT1,4	2.293,50	2.155,80	1.651,70	1.736,70	361,10	-2.467,60	0,00
EBIT-margin5	306,99	240,93	139,94	131,25	22,43	-153,96	0,00
Net profit1	1.827,80	1.709,10	906,40	1.078,10	-457,10	-2.426,40	0,00
Net-margin6	244,65	191,00	76,79	81,48	-28,39	-151,39	0,00
Cashflow1,7	472,80	613,60	615,80	625,80	788,00	772,10	0,00
Earnings per share8	1,49	1,11	0,49	0,53	-0,58	-1,82	-0,11
Dividend per share8	0,25	0,14	0,22	0,23	0,00	0,00	0,00

 

INVESTOR-INFORMATION
©boersengefluester.de
Aroundtown
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
A2DW8Z	LU1673108939	SA	4.414,34 Mio €	03.06.2015	Halten

 

INVESTOR-INFORMATION
©boersengefluester.de
Grand City Properties
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
A1JXCV	LU0775917882	SA	2.008,54 Mio €	29.05.2012	Halten

  Foto: pixabay  ...

[sws_green_box box_size="585"] Bereits Anfang Januar hat boersengefluester.de die komplette Datenbank auf das KGV 2015 umgestellt. Anlass genug, gleich zu Jahresbeginn ein umfangreiches Aktien-Screening durchzuführen. Um die Vergleichbarkeit mit den vorangegangenen Ausleseprozessen möglichst groß zu halten, haben wir bei unseren Kriterien kaum etwas verändert. Zur Auswahl standen 625 Aktien mit Hauptnotiz in Deutschland. Gefragt waren Allroundtalente, die sowohl durch eine günstige fundamentale Bewertung als auch eine überzeugende Kursperformance punkten.[/sws_green_box] Immerhin rund die Hälfte der zur Auswahl stehenden Aktien machte gleich nach dem ersten Kriterium, einem Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) von maximal 15, schlapp. Die hohe Ausfallquote überrascht auf den ersten Blick. Immerhin liegt der Analyse das KGV für 2015 zu Grunde, und boersengefluester.de rechnet insgesamt mit weiter steigenden Erträgen im Vergleich zum laufenden Jahr. Unterm Strich ist das Resultat ein Beleg dafür, dass etliche Anteilscheine bereits recht sportlich bewertet sind. So kommen derzeit nur noch rund 75 Deutsche Aktien auf ein einstelliges KGV. Von den 160 Gesellschaften aus DAX, MDAX, SDAX und TecDAX gelingt dieses Kunststück derzeit lediglich 13 Papieren – auf Basis der eher konservativen Schätzungen von boersengefluester.de wohlgemerkt. Nach der KGV-Prüfung ging es für die Kandidaten zum nächsten Fach. Bilanz- und Ergebnisqualität standen auf dem Plan. Zunächst einmal wurden alle Unternehmen ausgesiebt, deren Eigenkapitalquote nicht der Mindestanforderung von 25 Prozent entsprach. Übrig bleiben 245 Titel. Die folgende Runde überstanden Firmen, deren EBIT-Marge im vergangenen Geschäftsjahr bei mindestens zehn Prozent lag. Anders ausgedrückt: Von jedem Euro Umsatz müssen mehr als 10 Cent Gewinn (vor Abzug von Zinsen und Steuern) in den Kassen hängen bleiben. Eine derartige operative Ertragskraft hatten aus der verbliebenen Gruppe immerhin 81 Gesellschaften. Immerhin die Hälfte davon flog aber bei der nächsten Übung raus. Gefordert war eine Eigenkapitalrendite von mindestens 15 Prozent. Diese Relation von Jahresüberschuss zu Eigenkapital liegt leicht über dem Durchschnittswert von den in der Gewinnzone agierenden Unternehmen aus dem boersengefluester.de-Analysespektrum DataSelect. Korrespondierend mit einer hohen Eigenkapitalrendite geht im Normalfall ein überdurchschnittliches Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV) einher. Dementsprechend haben wir die obere Grenze bei dieser vor allem unter Value-Anlegern beliebten Kennzahl bei eher großzügigen 3,0 gesetzt. Erfolgreich genommen haben diese Hürde dennoch nur 32 Unternehmen. In der nächsten Testreihe ging es um die kursmäßige Attraktivität der Aktien. Titel, deren Notiz tendenziell gen Süden marschiert, mussten spätestens jetzt Platz machen. Auf Sechs-Monats-Sicht kamen von den Übriggebliebenen immerhin 21 auf eine positive Performance. Davon wiederum überzeugten lediglich 13 Titel auch in den vergangenen drei Monaten durch eine positive Kursentwicklung. Mit Blick auf die Ein-Monats-Periode blieben immerhin elf Papiere übrig. Etliche davon hatten allerdings einen derart kleinen Börsenwert und geringen Streubesitz, so dass sie für die Mehrzahl der Anleger wohl kaum als Investment in Betracht kommen würden. Daher haben wir die letzte Blende auf einen Börsenwert von mindestens 50 Mio. Euro – bei einem Streubesitz von mehr als zehn Prozent – eingestellt. Den kompletten Beauty-Contest gemeistert haben letztlich nur vier Unternehmen: ein DAX-Wert, ein MDAX-Papier, ein Titel aus dem SDAX sowie ein Small Cap. ...

[sws_green_box box_size="585"]Kaufen – aber was? Diese Frage dürften sich viele Privatanleger angesichts der Rekordkurse bei DAX & Co stellen. Wer sich nicht auf sein Bauchgefühl verlassen will, sollte seine potenziellen Investments auf die Probe stellen. Boersengefluester.de hat erneut ein Screening aus dem 615 Werte umfassenden Anlageuniversum DataSelect durchgeführt. Gegenüber der Analyse von Anfang September (zu dem Artikel kommen Sie HIER) haben wir die Kriterien bewusst nicht geändert. Dennoch hat sich die Zahl der Unternehmen, die den Parcours mit insgesamt neun Hürden gemeistert haben, spürbar erhöht – und zwar von drei auf neun. Ebenfalls bemerkenswert: Diesmal erstreckt sich die Spannbreite vom DAX-Konzern bis hin zum Small Cap. Beim vorigen Screening blieben ausschließlich Spezialwerte übrig.[/sws_green_box] Zunächst einmal haben wir alle Unternehmen aussortiert, deren Streubesitz die Marke von 10 Mio. Euro unterschreitet. Damit sollten besonders marktenge Titel verbannt werden. Übrig blieben nach diesem Schnitt 431 Gesellschaften. Im zweiten Schritt haben wir alle Aktien rausgekegelt, deren Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) höher als 15 liegt. Das klingt als Hürde nicht wirklich ambitioniert. Allerdings befinden wir uns hier auf der Suche nach Alleskönnern. Und: Ein Zehnkämpfer muss schließlich auch keine Weltrekordzeit über 100 Meter laufen, um aufs Treppchen zu kommen. Das Ergebnis überrascht trotzdem: Nach der KGV-Disziplin hat sich das Teilnehmerfeld nämlich auf 185 reduziert. Logischer Nebeneffekt: All diesen Firmen ist gemeinsam, dass sie nach Prognosen von boersengefluester.de im kommenden Jahr in der Gewinnzone agieren. Bei den nächsten Runden drehte es sich um Kennzahlen aus Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung. Demnach sollte die Mindestanforderung an die Eigenkapitalquote – also dem Verhältnis von Eigenkapital zur Bilanzsumme – mindestens 25 Prozent betragen. Für 34 Unternehmen war das eine zu anspruchsvolle Bedingung, so dass noch 151 Gesellschaften übrig bleiben. Deutlich schärfer fiel die Rasur beim Kriterium der Rentabilität – bezogen auf den Gewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) im Verhältnis zum Umsatz – aus. Von den 151 Firmen, die noch im Rennen waren, kamen nur 57 auf eine operative Marge von mindestens zehn Prozent. Die Zahlen beziehen sich auf die Angaben aus dem jüngsten Geschäftsbericht – in der Regel also dem für das Jahr 2012. Im folgenden Schritt ging es um die Verzinsung des eingesetzten Aktionärskapitals. Demnach sollte die Eigenkapitalrendite – verstanden als das Verhältnis von Jahresüberschuss zu Eigenkapital – mindestens 15 Prozent erreichen. Bestanden haben diese Prüfung nur 31 der 57 Kandidaten. Zur Einordnung: Der Mittelwert aller in der Gewinnzone arbeitenden Gesellschaften aus dem Universum von DataSelect beträgt rund 13,5 Prozent. In fester Beziehung zur Eigenkapitalrendite steht das bei Value-Anlegern beliebte Kurs-Buchwert-Verhältnis (KBV). Getrennt haben wir uns von allen Aktien, bei denen das KBV größer als 3,0 ist. Dadurch hat sich das Feld auf 24 Titel reduziert. Nutzwertige Infos zur  Interpretation dieser Kennzahl finden Sie HIER. Zuletzt ging es um die kursmäßige Fitness der Aktien. Papiere, die sich südwärts bewegen, hatten keine Chance in diesem Screening. Von den 24 Werten, die es bis hierher geschafft hatten, mussten neun weichen, weil sie auf Sechs-Monats-Sicht keine positive Performance vorzuweisen hatten. Aus der nun mit 15 Aktien bestückten Gruppe fielen anschließend zwei Werte heraus, da sie auf Drei-Monats-Sicht nicht mindestens positiv abgeschnitten hatten. Zuletzt ging es um den kurzen Zeitraum. Demnach war gefordert, dass der Aktienkurs selbst auf Ein-Monats-Sicht ein Pluszeichen vorweisen konnte. Immerhin neun Aktien haben die Prozedur überstanden. Genug der Knechterei: Innerhalb der Neuner-Gruppe wollten wir keine Abstufung mehr vornehmen, jedes Papier hat einen gewissen Charme. Wir stellen sie daher – mit abnehmendem Börsenwert – kurz einzeln vor.   Mit Abstand größter Wert von den Titeln, die das Screening überstanden haben ist BASF. Der Chemieriese hängt dem Gesamtmarkt 2013 bislang hinterher, bewegt sich dabei trotzdem auf hohem Niveau. Die Quartalszahlen veröffentlicht der DAX-Konzern am 25. Oktober. Angesichts der schleppenden Chemiekonjunktur sollten die Erwartungen aber nicht zu hoch angesetzt werden. Die Analysten der DZ Bank trauen dem Papier Kurse bis in den Bereich um 81 Euro zu. Das entspricht einem Potenzial von etwa zwölf Prozent. Klingt nicht übermäßig attraktiv. Verkehrt wäre so eine Performance auf Jahressicht aber auch nicht. Die BASF-Aktie hat sich besonders als Langfristinvestment einen guten Ruf erarbeitet. Die Dividendenrendite beträgt 3,6 Prozent – auf Basis einer stabilen Ausschüttung von 2,60 Euro pro Aktie für 2013.

INVESTOR-INFORMATION
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BASF
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
BASF11	DE000BASF111	SE	37.967,89 Mio €	30.01.1952	Halten

  Alle Kriterien gemeistert, hat auch der TecDAX-Wert BB Biotech. Dabei ist das Unternehmen streng genommen eine Beteiligungsgesellschaft mit Fonds-Charakter. Die größten Positionen der Schweizer sind Celgene, Actelion, Isis Pharmaceuticals, Gilead und Incyte. Mit BB Biotech erhalten Anleger einen vergleichsweise günstigen Einstieg in die besten Biotechwerte der Welt. Gemessen am inneren Wert von zuletzt 144 Euro wird der Anteilschein mit einem Abschlag von immerhin einem Viertel gehandelt. Die Analysten der Deutschen Bank haben das Kursziel zuletzt auf umgerechnet 133 Euro festgelegt und empfehlen den Titel zum Kauf.

INVESTOR-INFORMATION
©boersengefluester.de
BB Biotech
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
A0NFN3	CH0038389992	AG	2.094,12 Mio €	10.12.1997	Kaufen

  Fast schon ein Klassiker für Anhänger von deutschen Nebenwerten ist die Aktie von Sixt. Nicht ganz überraschend, hat in unserem Screening die Vorzugsaktie des Autovermieters die Nase vor. Im Vergleich zu den marktbreiteren und im SDAX gelisteten Stämmen, punkten die Vorzüge insbesondere bei der Dividendenrendite. Angesichts des relativ großen Kursabstands von zurzeit 22 Prozent zwischen beiden Gattungen, scheinen die Vorzüge zurzeit aber auch sonst die cleverere Alternative. Die Neun-Monats-zahlen präsentiert Sixt am 19. November  Bislang rechnet Vorstandschef Erich Sixt für 2013 mit einem Gewinn vor Steuern, der leicht unterhalb des Vorjahresniveaus von 118,6 Mio. Euro liegen soll.

INVESTOR-INFORMATION
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Sixt VZ
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
723133	DE0007231334	SE	3.268,61 Mio €	16.07.1997	Kaufen

  Deutlich unbekannter ist die Aktie des Immobilienunternehmens Grand City Properties. Boersengefluester.de hatte den Titel zuletzt ausführlich vorgestellt. Sie finden den Bericht HIER. Die Gesellschaft mit Sitz in Luxemburg konzentriert sich auf Wohnungen in B-Lagen mit Schwerpunkt auf Nordrhein-Westfalen und Berlin. Dabei fährt der Vorstand einen scharfen Expansionskurs. So hat Grand City Properties bereits zwei Anleihen emittiert. Eine ebenfalls ausgegebene Wandelschuldverschreibung ist mittlerweile nahezu komplett in Aktien getauscht. Für risikobereite Investoren ist der Titel durchaus eine Überlegung wert. Der Börsenwert beträgt 530 Mio. Euro. Gut 44 Prozent davon befinden sich im Streubesitz. Zuletzt hat der Kurs die Marke von sechs Euro übersprungen. Analysten covern den Titel noch nicht.

INVESTOR-INFORMATION
©boersengefluester.de
Grand City Properties
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
A1JXCV	LU0775917882	SA	2.008,54 Mio €	29.05.2012	Halten

  Nachdem die BVB-Aktie lange Zeit als reines Fan-Papier bezeichnet wurde, hat sich der Anteilschein längst auch in die Herzen vieler Anleger geschossen. Die Borussen haben durch die sportlichen Erfolge enorm an wirtschaftlicher Schlagkraft gewonnen. Die Analysten empfehlen den Titel mit Kurszielen von 4,50 bis 5,00 Euro zum Kauf. Nach der Hauptversammlung am 25. November schütten die Dortmunder eine Dividende von 0,10 Euro pro Aktie aus. Daraus errechnet sich einen Rendite von knapp 2,7 Prozent. Das ist zwar nicht unbedingt spitze, zeugt aber trotzdem von einer erfolgreichen Arbeit. Entscheidend ist, ob der BVB sich nachhaltig in der europäischen Fußballelite etablieren kann und somit für einen dementsprechenden Geldfluss sorgt.

INVESTOR-INFORMATION
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Borussia Dortmund
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
549309	DE0005493092	GmbH & Co. KGaA	343,88 Mio €	30.10.2000	Kaufen

  Indirekt eine Volkswagen-Tochter ist der Getriebespezialist Renk, schließlich befinden sich die Aktien der Augsburger zu 76 Prozent im Besitz von MAN. Der MDAX-Konzern gehört wiederum zu drei Vierteln dem Wolfsburger Automobilhersteller. Dem Aktienkurs von Renk fehlt es derzeit an Dynamik. Nüchtern betrachtet scheint der Titel mit einem KGV von rund 13, einer KBV von 2,3 und einer Dividendenrendite von 2,4 Prozent angemessen bewertet. Andererseits bietet Renk viel Substanz. Und möglicherweise bekommt das Unternehmen irgendwann einen neuen Großaktionär. Bislang hat sich VW zur Zukunft von Renk nicht explizit geäußert. Investoren von Renk brauchen also einen etwas längeren Anlagehorizont. Aber das Ausharren könnte sich lohnen.   Wie am Strich gezogen zieht es seit Anfang 2009 die Notiz von InnoTec TSS nach oben. Dabei rechnet die Holding mit Fokus auf Türsysteme und Bauspezialwerte für 2013 mit einem schwächeren Ergebnis als 2012. Allerdings ist der Vergleich durch einen  Sondereffekt verzerrt. Der Börsenwert der Düsseldorfer beträgt rund 84 Mio. Euro, wovon sich etwa die Hälfte im Streubesitz befindet. Die Bilanzqualität von InnoTec TSS ist mittlerweile recht ordentlich – das war nicht immer so. Bis zum Jahr 2000 firmierte die Gesellschaft unter den Namen C.H.A. Holding. Unterm Strich bekommen Anleger bei InnoTec TSS einen günstig bewerteten Small Cap, dessen Kurs noch lange nicht ausgereizt scheint. Einzig die relativ mageren Handelsumsätze sind ein Kaufhemmnis.

INVESTOR-INFORMATION
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InnoTec TSS
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
540510	DE0005405104	AG	58,86 Mio €	14.08.1990	Halten

  Bei Haemato handelt es sich um die frühere Immobiliengesellschaft Windsor, die nach der Übernahme der Pharmaaktivitäten von MPH Mittelständische Pharmaholding, einen komplett neuen Kurs fährt. Das neue Geschäft lässt sich bislang gut an. Auch die Börsianer spenden viel Beifall. Die Analysten von GBC sehen den Anteilschein des Generikaanbieters erst bei Kursen um 5,60 Euro als fair bewertet an. Das entspricht einem Potenzial von 45 Prozent. Für das erste Jahr kalkuliert Haemato mit Erlösen von rund 200 Mio. Euro. Die Marktkapitalisierung beträgt momentan 80 Mio. Euro. Interessant dürfte der Anteilschein auch für Dividendenjäger sein, da Großaktionär MPH (70 Prozent) Interesse an hohen Ausschüttungen hat. Zudem ist der Titel auch unter KGV-Aspekten super günstig.   „Es geht doch!“, machte Masterflex-Vorstandschef Andreas Bastin im Halbjahresbericht Mut. Nach dem schwachen Jahresauftakt kamen die Erlöse im zweiten Jahresviertel um knapp 6,4 Prozent auf 14,63 Mio. Euro voran. Demnach weist der Anbieter von Spezialschläuchen und Verbindungssystemen zum Halbjahr Erlöse von knapp 29 Mio. Euro aus. Der Gewinn vor Steuern hing dabei allerdings mit 2,44 Mio. Euro noch um fast 27 Prozent hinter dem entsprechenden Vorjahreswert zurück. Als Gründe nennen die Gelsenkirchener die Vorlaufkosten der Internationalisierung sowie den gestiegenen Personalaufwand. Für das Gesamtjahr rechnet Masterflex mit einer „deutlichen Umsatzsteigerung. Das operatives Ergebnis soll dem Erlösplus dabei in einem „moderateren Tempo folgen“. Ziel ist es, dass die Relation von Gewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) zu den Umsätzen klar zweistellig bleibt. Zur Einordnung: 2012 kam Masterflex auf eine EBIT-Marge von 13,7 Prozent. Sobald die Belastungen aus der Expansion in Länder wie Brasilien, Russland, China oder Singapur komplett verdaut sind, dürfte Masterflex deutlich höhere Erträge zeigen. Die Analysten der WGZ Bank geben derzeit ein Kursziel von 6,70 Euro aus. Das entspräche einem möglichen Plus von rund 14 Prozent. Mit einer Kapitalisierung von 52 Mio. Euro – 61 Prozent davon sind dem Streubesitz zuzurechnen – ist Masterflex  der börsenmäßig kleinste Titel aus der Neuner-Gruppe.

INVESTOR-INFORMATION
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Masterflex
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
549293	DE0005492938	SE	88,16 Mio €	16.06.2000	Kaufen

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Spätestens mit der Übernahmeofferte von Deutsche Wohnen an die Aktionäre der Berliner GSW Immobilien sind die Anteilscheine von Wohnimmobilienfirmen wieder in den Fokus der Investoren gerückt. Kein Wunder: Gemeinsam verfügen die beide im MDAX gelisteten Unternehmen über fast 150.000 Wohneinheiten (WE) und stehen für einen addierten Börsenwert von annähernd 4 Mrd. Euro. Mittelfristig gilt das fusionierte Unternehmen sogar als DAX-Kandidat. Gemessen an den Wohneinheiten kommen hierzulande unter den börsennotierten Gesellschaften nur noch Deutsche Annington (179.000 WE), Gagfah (144.000 WE), LEG Immobilien (94.000 WE) und TAG Immobilien (70.000 WE) auf vergleichbare Größenordnungen. Neben diesen Branchenriesen haben sich in den vergangenen Jahren aber auch eine ganze Reihe deutlich kleinere Gesellschaften auf dem Kurszettel etabliert. Insgesamt 23 Unternehmen sind in der Datenbank von boersengefluester.de dem Bereich Wohnimmobilien zugeordnet. Der Börsenwert dieser Firmen reicht von weniger als 10 Mio. Euro bis hin zu mehr als 4 Mrd. Euro (Deutsche Annington).   Mit gut 16.000 Wohnungen einen Mittelplatz, nimmt hier die bei den meisten Anlegern wohl eher unbekannte Grand City Properties ein. Dabei beträgt die Kapitalisierung des im nur schwach regulierten Börsensegment Entry Standard gelisteten Unternehmens immerhin 483 Mio. Euro – 44,7 Prozent davon befinden sich im Streubesitz. Größter Anteilseigner ist mit 43,67 Prozent die Investmentgesellschaft Edolaxia Limited, aber auch Merrill Lynch ist mit knapp 4,7 Prozent engagiert. Wer sich hinter den einzelnen Aktionären verbirgt, ist jedoch kaum nachvollziehbar. Auffällig: Seit dem Börsenstart fährt die in Luxemburg ansässige Grand City Properties einen forschen Expansionskurs in Sachen Kapitalaufnahme. Neben zwei Barkapitalerhöhungen im Gesamtvolumen von rund 50 Mio. Euro, emittierte die Gesellschaft im Oktober 2012 eine Wandelanleihe über 100 Mio. Euro. Dieser Bond wurde von den Investoren mittlerweile bereits zu gut 80 Prozent in Aktien getauscht. Zuletzt brachte Grand City Properties zwei Anleihentranchen zu jeweils 100 Mio. Euro – bei ganz überwiegend institutionellen Investoren – unter. Die Anfang September zu einer Serie zusammengefassten Bonds (ISIN: XS0937063310) laufen sieben Jahre, sind mit einem Kupon von 6,25 Prozent ausgestattet und haben von S&P das Rating „BB–" bekommen. Anleger, die in Internet nach Informationen über Grand City Properties suchen, werden schnell fündig: Es gibt zahlreiche Interviews, TV-Beiträge – und natürlich bietet auch die Homepage www.grandcityproperties.com die einschlägigen Informationen. Grand City Properties konzentriert sich nach eigenen Angaben auf „Wohnimmobilien mit hohem Wertsteigerungspotenzial, die in punkto Leerstandsquote und Mietniveau Optimierungspotenzial bieten“. Die Portfoliogrößen liegen zwischen 300 und 2000 Einheiten, die meisten Anlagen befinden sich in Nordrhein-Westfalen und Berlin. Eine Strategie, die ein wenig an TAG Immobilien erinnert. Deren Vorstandschef, Rolf Elgeti, konzentriert sich ebenfalls auf Wohnungen mit „Entwicklungs- und Ertragspotenzial“. Auch Grand City Properties setzt darauf, durch eine verringerte Leerstandsquote, Mieterhöhungen und Sanierungsmaßnahmen den Wert des Portfolios zu erhöhen. Mit Erfolg: Laut der Gewinn- und Verlustrechnung für 2012 entfallen immerhin 78 Mio. Euro auf den Bewertungseffekt – bei „normalen“ Erlösen von gut 60 Mio. Euro. Zum Halbjahr 2013 steuerte die Neubewertung des Immobilienbestands fast 48 Mio. Euro zum Betriebsergebnis von gut 69 Mio. Euro bei. Um es klar zu sagen: Hierbei handelt es sich um nichts Anrüchiges, sondern ist Teil des Geschäftsmodells von Grand City Properties. Riskant werden kann es allerdings dann, wenn die Immobilien an Wert verlieren sollten. Geprüft werden die Bewertungsansätze von dem Immospezialisten Jones Lang LaSalle.   Weniger schön sind  die zahlreichen kritischen Berichte im Internet über den Zustand einzelner Anlagen. Betroffene Mieter klagen über heruntergekommene Wohnungen mit Schimmelbildung und ausbleibenden Reparaturen. Zwar ist kaum abschätzbar, auf wie viel Prozent der Wohnungen die beschriebenen Mängel wirklich zutreffen. Ein fader Beigeschmack bleibt jedoch. Der Hinweis im jüngsten Zwischenbericht, dass das Unternehmen durch Gartenanlagen, Spielplätze, Sportmöglichkeiten oder die Renovierung betagter Fassaden für eine möglichst hohe Mieterzufriedenheit sorgen will, muss sich in der Praxis beweisen. Finanzinvestoren, Immobiliengesellschaften und Mieterinteressen – eine offenbar sehr schwierige Dreiecksbeziehung. Auf allgemeine Zuneigung sind hingegen die Halbjahreszahlen von Grand City Properties gestoßen. Immerhin kletterte der Fund From Operation (FFO) von 3,6 auf 8,1 Mio. Euro. Der FFO ist die für Immobiliengesellschaften maßgebliche Kennzahl und basiert auf dem um Abschreibungen, Bewertungsveränderungen und sonstige außerordentliche Effekte bereinigten Gewinn nach Steuern. Bezogen auf das aktuelle Portfolio ergibt sich gar ein FFO von 14,3 Mio. Euro. Den Net Asset Value (NAV) gibt das Unternehmen per Ende Juni 2013 mit 448 Mio. Euro an. Damit übersteigt die gegenwärtige Marktkapitalisierung den Nettoinventarwert um etwa sieben Prozent – keine sonderlich günstige Relation, aber noch akzeptabel. Zur Einordnung: TAG Immobilien und LEG Immobilien werden zurzeit mit einem Abschlag von jeweils zehn Prozent auf den NAV gehandelt, bei der Gagfah beträgt der Discount 28 Prozent, die Deutsche Annington erfährt einen Abschlag von 3,5 Prozent. Die Kölner Wohnungsgesellschaft GAG Immobilien ist gar für einen Discount von mehr als 60 Prozent zu haben, bei KWG Kommunale Wohnen beträgt die Lücke 40 Prozent. Lediglich bei Deutsche Wohnen (+ 4 Prozent) und GSW Immobilien (+9 Prozent) sind die Investoren derzeit bereit, eine Prämie auf den NAV zu bezahlen. Punkten kann Grand City Properties dagegen bei dem Verhältnis von Kreditvolumen zum Verkehrswert der Immobilien – in Finanzkreisen „Loan To Value“ (LTV) genannt: Es beträgt nur 43,9 Prozent. Der Mittelwert bei den Vergleichsunternehmen ist hier eher im Bereich um 55 Prozent anzusiedeln. Grand City Properties spricht folgerichtig von einer „konservativer Kapitalstruktur mit geringen Leverage-Risiken“. Die Eigenkapitalquote beträgt zum Halbjahr gut 40 Prozent. Die liquiden Mittel für weitere Zukäufe beziffert der Vorstand auf 136 Mio. Euro. Ohnehin scheinen zunächst erstmal keine weiteren Kapitalmaßnahmen geplant.   Nach rund fünf Monaten ohne große Kursbewegung hat sich die Notiz von Grand City Properties zuletzt fester präsentiert – auch die Handelsumsätze zogen an. Noch ist das Papier aber ein ziemlicher Exot auf dem Kurszettel. Hinzu kommt, dass die Konstruktion mit dem Sitz in Luxemburg nicht unbedingt jedermanns Sache ist. Eine Coverage der Aktie durch Analysten gibt es ebenfalls noch nicht. Zurzeit wird die Gesellschaft eher als Anleihen-Emittent, denn als Aktie von den Investoren wahrgenommen. Vielleicht ist der Deal zwischen Deutsche Wohnen und GSW Immobilien aber ein Startschuss für Investoren, sich nach anderen interessanten Immobilienaktien umzuschauen. Dann sollten sie  auch auf Grand City Properties stoßen.  

INVESTOR-INFORMATION
©boersengefluester.de
Grand City Properties
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
A1JXCV	LU0775917882	SA	2.008,54 Mio €	29.05.2012	Halten

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