Ein warmer Empfang hört sich irgendwie anders an. Auf die Meldung, dass der Immobilienentwickler Consus Real Estate sich mit rund 58 Prozent an der ebenfalls gelisteten GxP German Properties beteiligen wird, folgte jedenfalls eine denkbar knappe Reaktion: „Der Aufsichtsrat und der Vorstand der GxP German Properties AG nehmen den Wechsel in der Aktionärsstruktur zur Kenntnis und begrüßen Consus Real Estate AG als neuen Mehrheitsaktionär.“ Was bahnt sich da also für eine Liaison an? Kurze Rückblende: Consus Real Estate selbst ist erst seit April 2017 börsennotiert, zunächst im Münchner Spezialsegment m:access, seit Ende Juni aber auch im Frankfurter Xetra-Handel vertreten. Die Leipziger waren – wenn man so will – eine Art verlängerte Werkbank des im Scale gelisteten Asset Managers publity. Beide Unternehmen haben (noch) die selbe Firmenadresse, sind vertraglich eng miteinander verknüpft und hatten mit Thomas Olek (mittlerweile ist sein Anteil an Consus stark verwässert), dem CEO von publity, auch den identischen Großaktionär. Olek ist ein umtriebiger und wortgewaltiger Vertreter seiner Zunft, der schon so manche Investorenkonferenz zum Staunen gebracht hat. Entweder man mag seine Art – oder eben nicht. Dazwischen ist nicht viel Platz. Immerhin: Bislang hat Olek seine ambitionierten Prognosen überwiegend eingelöst. Gleichwohl fällt es der publity-Aktie schwer, einen nachhaltigen Aufwärtstrend zu etablieren.     Noch schwerer tat sich lange Zeit die Notiz von Consus Real Estate, die von knapp 12 bis auf 8 Euro abrutschte. Unter Führung des neuen CEO Norbert Kickum drehen die Leipziger jetzt aber mächtig auf und haben sich durch die Ausgabe neuer Aktien indirekt mit 50 Prozent an der CG Gruppe beteiligt. Insgesamt hatte die Transaktion einen Gegenwert von mehr als 740 Mio. Euro. Damit verbunden war eine Erweiterung des Geschäftsmodells vom Asset Manager für Büroimmobilien hin zu einem Projektentwickler für Mietwohnungen – eine für heimische Kapitalmarktverhältnisse ungewöhnliche Kombination. Die Planungen haben es in sich: Bis 2020 soll das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) auf 280 bis 290 Mio. Euro steigen. Neuer Großaktionär mit 69,7 Prozent wurde derweil die dem österreichischen Unternehmer Günther Walcher – unter anderem auch bekannt durch sein Engagement bei DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate – zurechenbare Aggregate Holding S.A. aus Luxemburg. Parallel dazu hat Consus – die Gesellschaft wechselt ihren Sitz demnächst nach Berlin – die Investor-Relations-Aktivitäten deutlich forciert. [jwl-utmce-widget id=107972] Die Analysten von Hauck & Aufhäuser haben kürzlich die Coverage für die Aktie aufgenommen und zum Auftakt gleich mal mit einem strammen Kursziel von 14,30 Euro versehen – aktuelle Notiz: 8,63 Euro. Auf dem Ende November in Frankfurt stattfindenden Eigenkapitalforum ist Consus ebenso präsent, wie Mitte Dezember auf der MKK Münchner Kapitalmarkt Konferenz. Zudem steht ein Upgrade in den Prime Standard auf der Agenda. Offenbar gab es aber immer noch genügend Kapazitäten, um ein massives Investment in der GxP German Properties voranzutreiben. Aus Investorensicht keine ganz einfache Geschichte: GxP war vor gut einem Jahr selbst erst über den Börsenmantel der Cleantech AG aufs Parkett gestürmt – musste aber schnell Federn lassen. Aktienverkäufe von Teilen des Vorstands und aus dem Aufsichtsrat sowie Personalrochaden auf Managementebene sorgten für harsche Kritik bei den Investoren.     Mittlerweile ist es aber deutlich ruhiger geworden. CEO Johannes Meran, ehemals Verwaltungsratsvorsitzender von Conwert Immobilien Invest aus Wien, scheint auf dem richtigen Kurs zu sein. Doch erfahrungsgemäß dauert es eine ganze Weile, bis die Anleger wieder nachhaltig Vertrauen fassen. Umso überraschender der jetzige Vorstoß von Consus, zumal der offizielle Streubesitz von GxP bei immerhin 53,4 Prozent liegt. Die naheliegende Frage lautet damit zunächst einmal: Woher stammen die ganzen GxP-Stücke, die sich Consus offenbar bereits gesichert hat? Die kommenden Wochen werden also interessant werden. Gemessen an der neuen Größenordnung von Consus ist GxP freilich ein eher kleiner Teil des künftigen Konzernverbunds.  

INVESTOR-INFORMATION
©boersengefluester.de
Consus Real Estate
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
A2DA41	DE000A2DA414	AG	11,06 Mio €	13.04.2017	-

 

INVESTOR-INFORMATION
©boersengefluester.de
Publity
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
697250	DE0006972508	AG	29,29 Mio €	02.04.2015

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Schlussgerade für eine der bemerkenswertesten Kapitalerhöhungen im Small-Cap-Bereich der vergangenen Jahre: Immerhin soll die Aktienzahl von GxP German Properties um bis zu dem 35fachen der gegenwärtigen Stückzahl vergrößert werden. Die Frist läuft noch bis zum 3. November 2016. Anleger, die bislang keine Aktien von GxP im Depot haben – und somit auch keine Bezugsrechte besitzen –, können sich über ihre Depotbank mit GxP in Verbindung setzen. Ein anderer Weg ist die Bezugsrechtsvermittlung über die Wertpapierhandelsbank Schnigge (HIER). Institutionellen Investoren steht zudem der Weg über [email protected] oder via Acon Actienbank unter [email protected] offen. Doch worum geht es eigentlich? Mit CEO Johannes Meran, von 2010 bis 2014 Verwaltungsratsvorsitzender der börsennotierten Conwert Immobilien Invest aus Wien, CFO Andreas Lewandowski (ehemals Franconofurt, TAG Immobilien und Estavis) sowie Rainer Schorr (früher CEO und Hauptaktionär von Estavis (jetzt Accentro Real Estate) haben sich drei Immobilienprofis zusammengetan, um eine neue börsennotierte Gesellschaft für Gewerbeimmobilien aufzuziehen. Dabei gehen sie allerdings nicht den klassischen Weg eines IPOs, sondern hauchen der ehemaligen Cleantech AG neues Leben ein. Spezialwertekenner werden sich an die wechselvolle Geschichte des Börsenmantels erinnern: Cleantech hieß bis Anfang 2012 Kimon Beteiligungen, zu Neuer-Markt-Zeiten firmierte die Gesellschaft als T H E internet.z, davor war die offizielle Bezeichnung Wallberg Beteiligungs-Aktiengesellschaft. Weiterer Strippenzieher bei dem Deal ist der bekannte Investor Philip Moffat, Initiator der Hamburger Sparta AG und Mitgründer von KWG Kommunale Wohnen. Bei GxP ist Moffat momentan nicht nur Mehrheitsaktionär, sondern auch im Aufsichtsrat tätig – genau wie Rainer Schorr (AR-Vorsitzender) und der FDP-Politiker Hermann Otto Solms. Durchgeführt wird die Megakapitalerhöhung als Kombination aus Sacheinlage und Barkapitalerhöhung. Demnach bringen Johannes Meran und Andreas Lewandowski, als Geschäftsführer der German Investment Management Holding (GIMH), sowie Philip Moffat, der über die Cobalt AG zu den Gesellschaftern der GIMH zählt, die kompletten Beteiligungen der GIMH in die GxP German Properties ein und erhalten dafür 40.000.000 GxP-Aktien. Bisheriges Geschäftsmodell von GIMH war der Ankauf von gewerblichen Einzelobjekten, von denen dann – wie es in der Branche zur Vermeidung von Grunderwerbsteuern üblich ist – 94,9 Prozent der Anteile an Investoren weiterverkauft wurden. Im Bestand blieben jeweils 5,1 Prozent des Investments in Büro- und Einzelhandelsimmobilien, wobei die Gesamtvolumina zwischen 2 und 25 Mio. Euro lagen. „Wir bewegen uns meist in B-Lagen von A-Städten oder in A-Lagen von B-Städten“, sagt Vorstandschef Meran im Gespräch mit boersengefluester.de.   Quelle: comdirect.de Grundsätzlich ein tragfähiges Geschäftsmodell, allerdings musste GIMH zur Refinanzierung teilweise enorme Zinskonditionen akzeptieren. So läuft bis Anfang April 2017 noch eine Nachranganleihe mit einer Verzinsung von jährlich rund 23 Prozent. Auch aus diesem Grund haben sich die Manager für den Börsengang entschieden. Frisches Geld soll derweil über die Barkapitalerhöhung in das Unternehmen fließen. Auf insgesamt bis zu 40.377.500 Aktien zu einem Ausgabepreis von je 1 Euro beläuft sich das Angebot. Dabei strebt Meran hieraus einen Mittelzufluss von rund 25 Mio. Euro an. Das maximale Volumen dürfte also nicht ausgereizt werden oder vielleicht auch nicht platzierbar sein, je nach Sichtweise. Grundsätzlich hat sich GxP German Properties für ein strammes Wachstumsprogramm entschieden. Mittelfristig soll ein Immobilienbestand im Wert von 1 Mrd. Euro aufgebaut werden. Zumindest unter diesem Gesichtspunkt gibt es also Parallelen zu dem SDAX-Unternehmen WCM. Allerdings unterscheiden sich beide Unternehmen schon allein hinsichtlich der Investitionskriterien, denn GxP akzeptiert grundsätzlich höhere Leerstände als WCM. Das ist einerseits riskanter, bietet aber auch ein höheres Potenzial. Beim LTV (Loan to Value) – also der Relation Kreditvolumen zum Verkehrswert der Immobilien – peilt Meran eine Spanne von 50 bis 55 Prozent an. Gegenwärtig liegt die Gesellschaft (auf pro-forma-Basis) hier noch bei überdurchschnittlich hohen 62 Prozent. „Wir wollen den LTV nicht überreizen – unser Ziel liegt daher eher bei 50 Prozent. Am Ende kommt ein hoher LTV teurer als ein hoher Leverage“, sagt Meran. Mit anderen Worten: Es bringt nichts, sich über noch mehr Verschuldung einen möglichst hohen Immobilienbestand aufzubauen, auch wenn man komplett zuversichtlich für die weitere Wertentwicklung ist, wenn am Ende die Investoren nicht mitspielen. Aus diesem Grund haben eher hoch verschuldete Gesellschaften wie etwa DIC Asset eine Reduzierung ihres LTV zu den Kernzielen erkoren. „Wichtig ist mir, dass wir substanzstark wachsen. Keinesfalls werden wir auf Teufel komm raus akquirieren“, sagt Meran. Quasi vom Markt vorgegeben ist für Vorstandschef Meran, dass sich GxP zu einem Dividendenwert entwickeln muss. Angestrebt sind regelmäßig Ausschüttungen ab 2018 (für das Geschäftsjahr 2017). „Die Dividendenrendite dürfte sich vermutlich zwischen drei und fünf Prozent bewegen“, sagt Meran. Das ist etwa die Spannbreite, mit der auch die meisten anderen Immobilientitel derzeit um Investoren werben. Um den Börsenhandel auf eine breitere Basis zu stellen, ist zudem noch für November 2016 ein Listing im Frankfurter Entry Standard geplant. Gegenwärtig wird die GxP-Aktie lediglich im Freiverkehr der Börsen München, Hamburg und Stuttgart gehandelt. Zudem rechnet das Management damit, dass im Dezember/Januar die Coverage von Analystenseite aufgenommen wird. Eine valide Einschätzung des Titels lässt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt – momentan gibt es gerade mal 2.296.500 Aktien – kaum vornehmen. Im Maximalfall könnte das Volumen nach der Kapitalerhöhung auf 82.674.000 Anteile steigen. Bezogen auf den Ausgabepreis von 1 Euro könnte GxP dann in Sachen Marktkapitalisierung zwar zu Gesellschaften wie Fair Value REIT aufschließen, wäre aber immer noch ein relativ kleiner Fisch im Teich der börsennotierten Immobiliengesellschaften. Spannend bleibt freilich, wie sich das Sentiment gegenüber Immobilientiteln überhaupt entwickeln wird. Nach der Dauer-Hausse hatte sich die Stimmung zuletzt spürbar eingetrübt. Der Büroimmobilienkonzern OfficeFirst musste seinen geplanten Börsengang sogar vertagen. Andererseits hat GxP natürlich eine knackige Story vorzuweisen – schon allein wegen der handelnden Personen. CEO Johannes Meran bringt es gut auf den Punkt: „Die GxP-Aktie eignet sich substanzorientierte Anleger, die aber auch bereit sind, ein gewisses Risiko einzugehen und unseren Wachstumskurs zu begleiten.“ Sprich: Es wird weitere Kapitalerhöhungen geben, um GxP in die gewünschten Dimensionen zu bekommen. [sws_blue_box box_size="640"]Hinweis: Da boersengefluester.de nur Kurse und Charts von Unternehmen mit einem Listing in Frankfurt/Xetra abbilden kann, müssen wir momentan noch auf die Darstellung der sonst üblichen Kennzahlenboxen verzichten. Mit Aufnahme in den Entry Standard gehört GxP dann aber zur unserem „normalen“ Coverage-Universum.[/sws_blue_box]  

INVESTOR-INFORMATION
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GxP German Properties
WKN	ISIN	Legal Type	Marketcap	IPO	Recommendation	Located
A2E4L0	DE000A2E4L00	AG	74,51 Mio €		-

 

The most important financial data at a glance
	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Sales1	13,10	13,53	14,46	0,00	0,00	0,00	0,00
EBITDA1,2	10,37	11,29	8,30	0,00	0,00	0,00	0,00
EBITDA-margin3	79,16	83,44	57,40	0,00	0,00	0,00	0,00
EBIT1,4	10,34	11,13	8,26	0,00	0,00	0,00	0,00
EBIT-margin5	78,93	82,26	57,12	0,00	0,00	0,00	0,00
Net profit1	5,95	6,49	4,49	0,00	0,00	0,00	0,00
Net-margin6	45,42	47,97	31,05	0,00	0,00	0,00	0,00
Cashflow1,7	4,16	6,67	7,63	0,00	0,00	0,00	0,00
Earnings per share8	0,53	0,50	0,41	0,55	0,37	0,43	0,00
Dividend per share8	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00

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