DEFAMA Deutsche Fachmarkt: Vorstand nutzt die Gelegengenheit

So eingängig das Geschäftsmodell von DEFAMA Deutsche Fachmarkt auch ist: Immun gegen die aktuelle Börsenschwäche ist auch die Aktie des auf Immobilien für Supermärkte und Einkaufszentren spezialisierten Unternehmens nicht. Vom Anfang Februar 2022 kurzfristig einmal erreichten Rekordhoch bei 31 Euro hat sich die Notiz nun um etwas mehr als ein Viertel entfernt. Bezogen auf das im Frühjahr lange Zeit verteidigte Plateau um rund 28 Euro liegt die Notiz um etwa 20 Prozent hinten. Keine Frage: Die Investoren der meisten anderen Immobiliengesellschaften hat es sehr viel härter erwischt. Eine psychologische Bewährungsprobe ist die jetzige Abwärtsbewegung Richtung Jahrestief jedoch schon allein deshalb, weil die DEFAMA-Aktie um CEO Matthias Schrade – auf Social-Media-Kanälen wie Twitter – den Nimbus einer unkaputtbaren Dauerempfehlung besitzt. 

Kein Wunder: In der Vergangenheit war jeder Kursrücksetzer eine exzellente Nachkaufgelegenheit. Und wer sich im Corona-Crash 2020 ein Herz gefasst hat, konnte richtig absahnen. Um einen besseren Eindruck von der aktuellen Situation zu bekommen, hat sich boersengefluester.de gut eine Stunde mit dem DEFAMA-Vorstand unterhalten. Gesprächsstoff gibt es mehr als genug, immerhin geben die Berliner ein beachtliches Tempo in Sachen Portfolioerweiterung vor: Allein seit Jahresanfang hat das Team um Matthias Schrade insgesamt zwölf Objekte zu einem Kaufpreis von insgesamt 29 Mio. Euro erworben und damit das bisherige Rekordankaufsvolumen von 2021 beinahe schon egalisiert. Die Ende März durchgeführte Barkapitalerhöhung mit einem Emissionserlös von rund 10 Mio. Euro hat sich also als goldrichtiges Timing erwiesen. Hinzu kommt, dass DEFAMA mit einer durchschnittlichen Zinsbindung von rund 6,5 Jahren – bei einem mittleren Zinssatz von knapp 2,1 Prozent – die aktuelle Entwicklung relativ gelassen verfolgen kann. 

Kursentwicklung 1 Jahr

DEFAMA Deutsche Fachmarkt Kurs: 29,80

„Es hat sogar Vorteile, dass wir jetzt einen ernsthaften Zins haben“, sagt Matthias Schrade. „Es gibt weniger Bieter um die Objekte.“ Insbesondere die von Schrade als „Glücksritter“ bezeichneten Investorengruppen um vermögende Privatanleger oder auch Investorengruppen, die ursprünglich im Wohnbereich zu Hause sind und von den vermeintlich hohen Renditen im Gewerbesektor angelockt wurden, spült es nun aus dem Markt. „Wir gehen davon aus, dass wir in den kommenden Jahren deutlich schneller wachsen können als bislang. Jetzt können wir die Chancen nutzen“, sagt Schrade. Keine Abstriche gibt es dabei an der bislang kommunizierten Ausschüttungspolitik, wonach die Dividende je Aktie jedes Jahr steigen soll. Mit einem Portfoliowert von zurzeit mehr als 250 Mio. Euro sowie einem annualisierten FFO (Funds From Operations) – dem aufs Jahr hochgerechneten Cashflow aus der Immobilienvermietung – von aktuell 9,6 Mio. Euro sind die Berliner dabei schon jetzt sehr dicht an die vor einigen Jahren für Ende 2025 avisierten Ziele (Portfoliowert: 260 bis 300 Mio. Euro, FFO mehr als 11 Mio. Euro) gerückt. Auf jeden Fall noch in diesem Jahr will Schrade daher eine überarbeitete Mittelfristplanung vorlegen. 

Dabei müssen die Anleger gar nicht so weit nach vorn blicken, wenn sie sich mit einem Neuinvestment in die DEFAMA-Aktie beschäftigen wollen. Auf Basis des aktuellen Börsenwerts von 109,4 Mio. Euro wird der Spezialwert nur zum knapp Elffachen des für 2022 avisierten FFO gehandelt. Das deckt sich ziemlich genau mit der aktuellen Bewertung (auf voll verwässerter Basis) der vom Geschäftsmodell gut vergleichbaren Deutsche Konsum REIT-AG. Noch nicht allzu lange her, da lagen die entsprechenden Multiples hier locker im Bereich um 15. Die Börse nimmt hier also einen enormen Abschlag vor, der sich aus dem operativen Geschäft in dieser Dimension nicht ableiten lässt. 

Keine Frage: Ein Teil der Korrektur lässt sich aus der relativen Marktenge der DEFAMA-Aktie ableiten – Liquidität ist nun mal Trumpf in Baissephasen. Für langfristig ausgerichtete Anleger ist das aber eher eine Chance für den Einstieg, zumal auch das Thema Inflation über entsprechende Anpassungsklauseln in den Mietverträgen an Brisanz verliert. Über den Daumen gepeilt bedeuten 15 Monate mit 10 Prozent Inflation ungefähr 1 Mio. Euro mehr Mieteinahmen für DEFAMA. Last but not least: Im Vergleich zu vielen anderen Immobiliengesellschaften hat DEFAMA keine Anleihen ausstehend. Auch das ein Vorteil. Am Ende ist es aber das qualitativ so hochwertige Immobilien-Portfolio, was das stärkste Argument für ein Investment in den Titel ist. 

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