Interessante Kursbewegung bei Colonia Real Estate: Zum vierten Mal in den vergangenen zwei Jahren – zuletzt im Mai, August und September 2013 – wagt die Notiz des auf Wohnimmobilien spezialisierten Unternehmens einen Angriff auf die Marke von 5 Euro. Das ist an sich nichts Besonderes, schließlich haben sich die Aktienkurse der meisten Immobiliengesellschaften zuletzt prima entwickelt. Colonia Real Estate ist jedoch ein Sonderfall, da die Hamburger seit Anfang 2011 den MDAX-Konzern TAG Immobilien als Großaktionär haben und die Aktie seitdem kein richtiges Eigenleben mehr führt. Offiziell beträgt der Anteil von TAG Immobilien 79,04 Prozent. Schwer zu sagen, ob er mittlerweile bereits höher ist. In Finanzmarktkreisen wird der Anteilschein von Colonia Real Estate immer wieder als Abfindungskandidat gehandelt – passiert ist gleichwohl bislang nichts mit dem im nur schwach regulierten Segment Entry Standard gelisteten Titel. Entsprechenden Nachfragen auf Investorenkonferenzen wich der frühere TAG-Vorstand Rolf Elgeti stets elegant aus.     Ein Squeeze-out nach Überschreiten der 95-Prozent-Schwelle mit angemessener Barabfindung, dürfte allerdings ohnehin nicht zur Debatte stehen. Dagegen sprechen schon allein fiskalische Gründe, denn in diesem Fall würde Grunderwerbsteuer auf den erworbenen Immobilienbestand fällig. Denkbar wäre jedoch, dass TAG Immobilien einen Beherrschungsvertrag mit Colonia Real Estate (CRE) abschließt, genauso wie er beispielsweise zwischen der Deutschen Wohnen und GSW Immobilien besteht. Die dafür nötige Schwelle von 75 Prozent besitzt TAG Immobilien ja. Neben Aspekten der Ergebnisverrechnung innerhalb des Gesamtkonzerns werden hier für die Laufzeit des Vertrags zwei wesentliche Dinge geregelt: 1. Die Höhe einer Abfindung, zu der TAG Anteilscheine von CRE zurücknehmen muss. 2. Eine jährliche Ausgleichszahlung – auch Garantiedividende genannt. Insbesondere der letzte Aspekt ist von Interesse, denn die Aktionäre von CRE haben ihre letzte Dividende für das Jahr 2007 bekommen. Davor und danach gab es stets Nullrunden. Die Hauptversammlungen von TAG und CRE finden beide im Juni 2015 statt. Möglicherweise rückt ein Beherrschungsvertrag auf die Tagesordnung. Boersengefluester.de wird die Entwicklung genau verfolgen. Der langjährige TAG-Vorstandschef Elegti hatte per Ende Oktober 2014 seinen Posten geräumt und zog wenig später in den Aufsichtsrat von TAG Immobilien ein. Zuletzt sorgte er mit seinem Engagement bei Fair Value REIT für Furore in der Börsenszene. Möglicherweise hat sich mit der veränderten Führungsmannschaft ja auch die Einstellung hinsichtlich der CRE-Aktie geändert. Für Anleger von CRE wäre ein Beherrschungsvertrag in der jetzigen Situation mit Sicherheit positiv, auch wenn TAG nicht gerade für große Taschen bekannt ist. Dennoch: Glaubt man dem Kursverlauf der CRE-Aktie, spricht einiges dafür, dass vier Jahre nach dem Einstieg von TAG erneut Bewegung in die Spekulation kommt.  

INVESTOR-INFORMATIONEN
©boersengefluester.de
Colonia Real Estate
WKN	ISIN	Rechtsform	Börsenwert	IPO	Einschätzung	Hauptsitz
633800	DE0006338007		0,00 Mio. €	01.05.1905	Halten

 

INVESTOR-INFORMATIONEN
©boersengefluester.de
TAG Immobilien
WKN	ISIN	Rechtsform	Börsenwert	IPO	Einschätzung	Hauptsitz
830350	DE0008303504	AG	2.505,98 Mio. €	14.12.2000

  [sws_red_box box_size="585"]Sie interessieren sich für Aktien mit einer garantierten Dividende? Dann sollten Sie einen Blick auf unsere Übersicht für 2015 werfen. Einfach HIER klicken.[/sws_red_box]   Foto: Viktor Hanacek via picjumbo...

Spätestens mit der Übernahmeofferte von Deutsche Wohnen an die Aktionäre der Berliner GSW Immobilien sind die Anteilscheine von Wohnimmobilienfirmen wieder in den Fokus der Investoren gerückt. Kein Wunder: Gemeinsam verfügen die beide im MDAX gelisteten Unternehmen über fast 150.000 Wohneinheiten (WE) und stehen für einen addierten Börsenwert von annähernd 4 Mrd. Euro. Mittelfristig gilt das fusionierte Unternehmen sogar als DAX-Kandidat. Gemessen an den Wohneinheiten kommen hierzulande unter den börsennotierten Gesellschaften nur noch Deutsche Annington (179.000 WE), Gagfah (144.000 WE), LEG Immobilien (94.000 WE) und TAG Immobilien (70.000 WE) auf vergleichbare Größenordnungen. Neben diesen Branchenriesen haben sich in den vergangenen Jahren aber auch eine ganze Reihe deutlich kleinere Gesellschaften auf dem Kurszettel etabliert. Insgesamt 23 Unternehmen sind in der Datenbank von boersengefluester.de dem Bereich Wohnimmobilien zugeordnet. Der Börsenwert dieser Firmen reicht von weniger als 10 Mio. Euro bis hin zu mehr als 4 Mrd. Euro (Deutsche Annington).   Mit gut 16.000 Wohnungen einen Mittelplatz, nimmt hier die bei den meisten Anlegern wohl eher unbekannte Grand City Properties ein. Dabei beträgt die Kapitalisierung des im nur schwach regulierten Börsensegment Entry Standard gelisteten Unternehmens immerhin 483 Mio. Euro – 44,7 Prozent davon befinden sich im Streubesitz. Größter Anteilseigner ist mit 43,67 Prozent die Investmentgesellschaft Edolaxia Limited, aber auch Merrill Lynch ist mit knapp 4,7 Prozent engagiert. Wer sich hinter den einzelnen Aktionären verbirgt, ist jedoch kaum nachvollziehbar. Auffällig: Seit dem Börsenstart fährt die in Luxemburg ansässige Grand City Properties einen forschen Expansionskurs in Sachen Kapitalaufnahme. Neben zwei Barkapitalerhöhungen im Gesamtvolumen von rund 50 Mio. Euro, emittierte die Gesellschaft im Oktober 2012 eine Wandelanleihe über 100 Mio. Euro. Dieser Bond wurde von den Investoren mittlerweile bereits zu gut 80 Prozent in Aktien getauscht. Zuletzt brachte Grand City Properties zwei Anleihentranchen zu jeweils 100 Mio. Euro – bei ganz überwiegend institutionellen Investoren – unter. Die Anfang September zu einer Serie zusammengefassten Bonds (ISIN: XS0937063310) laufen sieben Jahre, sind mit einem Kupon von 6,25 Prozent ausgestattet und haben von S&P das Rating „BB–" bekommen. Anleger, die in Internet nach Informationen über Grand City Properties suchen, werden schnell fündig: Es gibt zahlreiche Interviews, TV-Beiträge – und natürlich bietet auch die Homepage www.grandcityproperties.com die einschlägigen Informationen. Grand City Properties konzentriert sich nach eigenen Angaben auf „Wohnimmobilien mit hohem Wertsteigerungspotenzial, die in punkto Leerstandsquote und Mietniveau Optimierungspotenzial bieten“. Die Portfoliogrößen liegen zwischen 300 und 2000 Einheiten, die meisten Anlagen befinden sich in Nordrhein-Westfalen und Berlin. Eine Strategie, die ein wenig an TAG Immobilien erinnert. Deren Vorstandschef, Rolf Elgeti, konzentriert sich ebenfalls auf Wohnungen mit „Entwicklungs- und Ertragspotenzial“. Auch Grand City Properties setzt darauf, durch eine verringerte Leerstandsquote, Mieterhöhungen und Sanierungsmaßnahmen den Wert des Portfolios zu erhöhen. Mit Erfolg: Laut der Gewinn- und Verlustrechnung für 2012 entfallen immerhin 78 Mio. Euro auf den Bewertungseffekt – bei „normalen“ Erlösen von gut 60 Mio. Euro. Zum Halbjahr 2013 steuerte die Neubewertung des Immobilienbestands fast 48 Mio. Euro zum Betriebsergebnis von gut 69 Mio. Euro bei. Um es klar zu sagen: Hierbei handelt es sich um nichts Anrüchiges, sondern ist Teil des Geschäftsmodells von Grand City Properties. Riskant werden kann es allerdings dann, wenn die Immobilien an Wert verlieren sollten. Geprüft werden die Bewertungsansätze von dem Immospezialisten Jones Lang LaSalle.   Weniger schön sind  die zahlreichen kritischen Berichte im Internet über den Zustand einzelner Anlagen. Betroffene Mieter klagen über heruntergekommene Wohnungen mit Schimmelbildung und ausbleibenden Reparaturen. Zwar ist kaum abschätzbar, auf wie viel Prozent der Wohnungen die beschriebenen Mängel wirklich zutreffen. Ein fader Beigeschmack bleibt jedoch. Der Hinweis im jüngsten Zwischenbericht, dass das Unternehmen durch Gartenanlagen, Spielplätze, Sportmöglichkeiten oder die Renovierung betagter Fassaden für eine möglichst hohe Mieterzufriedenheit sorgen will, muss sich in der Praxis beweisen. Finanzinvestoren, Immobiliengesellschaften und Mieterinteressen – eine offenbar sehr schwierige Dreiecksbeziehung. Auf allgemeine Zuneigung sind hingegen die Halbjahreszahlen von Grand City Properties gestoßen. Immerhin kletterte der Fund From Operation (FFO) von 3,6 auf 8,1 Mio. Euro. Der FFO ist die für Immobiliengesellschaften maßgebliche Kennzahl und basiert auf dem um Abschreibungen, Bewertungsveränderungen und sonstige außerordentliche Effekte bereinigten Gewinn nach Steuern. Bezogen auf das aktuelle Portfolio ergibt sich gar ein FFO von 14,3 Mio. Euro. Den Net Asset Value (NAV) gibt das Unternehmen per Ende Juni 2013 mit 448 Mio. Euro an. Damit übersteigt die gegenwärtige Marktkapitalisierung den Nettoinventarwert um etwa sieben Prozent – keine sonderlich günstige Relation, aber noch akzeptabel. Zur Einordnung: TAG Immobilien und LEG Immobilien werden zurzeit mit einem Abschlag von jeweils zehn Prozent auf den NAV gehandelt, bei der Gagfah beträgt der Discount 28 Prozent, die Deutsche Annington erfährt einen Abschlag von 3,5 Prozent. Die Kölner Wohnungsgesellschaft GAG Immobilien ist gar für einen Discount von mehr als 60 Prozent zu haben, bei KWG Kommunale Wohnen beträgt die Lücke 40 Prozent. Lediglich bei Deutsche Wohnen (+ 4 Prozent) und GSW Immobilien (+9 Prozent) sind die Investoren derzeit bereit, eine Prämie auf den NAV zu bezahlen. Punkten kann Grand City Properties dagegen bei dem Verhältnis von Kreditvolumen zum Verkehrswert der Immobilien – in Finanzkreisen „Loan To Value“ (LTV) genannt: Es beträgt nur 43,9 Prozent. Der Mittelwert bei den Vergleichsunternehmen ist hier eher im Bereich um 55 Prozent anzusiedeln. Grand City Properties spricht folgerichtig von einer „konservativer Kapitalstruktur mit geringen Leverage-Risiken“. Die Eigenkapitalquote beträgt zum Halbjahr gut 40 Prozent. Die liquiden Mittel für weitere Zukäufe beziffert der Vorstand auf 136 Mio. Euro. Ohnehin scheinen zunächst erstmal keine weiteren Kapitalmaßnahmen geplant.   Nach rund fünf Monaten ohne große Kursbewegung hat sich die Notiz von Grand City Properties zuletzt fester präsentiert – auch die Handelsumsätze zogen an. Noch ist das Papier aber ein ziemlicher Exot auf dem Kurszettel. Hinzu kommt, dass die Konstruktion mit dem Sitz in Luxemburg nicht unbedingt jedermanns Sache ist. Eine Coverage der Aktie durch Analysten gibt es ebenfalls noch nicht. Zurzeit wird die Gesellschaft eher als Anleihen-Emittent, denn als Aktie von den Investoren wahrgenommen. Vielleicht ist der Deal zwischen Deutsche Wohnen und GSW Immobilien aber ein Startschuss für Investoren, sich nach anderen interessanten Immobilienaktien umzuschauen. Dann sollten sie  auch auf Grand City Properties stoßen.  

INVESTOR-INFORMATIONEN
©boersengefluester.de
Grand City Properties
WKN	ISIN	Rechtsform	Börsenwert	IPO	Einschätzung	Hauptsitz
A1JXCV	LU0775917882	SA	2.008,54 Mio. €	29.05.2012	Halten

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Keine Branche ist auf dem heimische Kurszettel so prominent vertreten wie der Immobiliensektor. Immerhin 33 Gesellschaften sind es, die sich um die Vermarktung, den Betrieb oder die Renovierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien kümmern. Mit 60 Prozent den Löwenanteil, stellen dabei die Firmen aus dem Wohnimmobilienbereich. Doch auch innerhalb dieser Gruppe könnten die Unterschiede kaum größer sein. Gemessen am Börsenwert steht LEG Immobilien mit 2,3 Mrd. Euro ganz oben auf dem Treppchen. Elf Immofirmen bleiben bei ihrer Kapitalisierung dagegen unter der für institutionelle Anleger häufig so wichtigen 100-Millionen-Euro-Schwelle. Boersengefluester.de hat sich die Aktien der fünf größten Wohnungskonzerne angeschaut. Sämtliche Unternehmen besitzen eine Kapitalisierung von mehr als 1 Mrd. Euro....