Hamborner REIT: Mehr als nur Dividenden-Hit

Dividendenorientierte Anleger aufgepasst: Zur Hauptversammlung (HV) am 3. Juni 2026 in Essen setzt die auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Hamborner REIT-AG eine Dividende von 0,39 Euro auf die Tagesordnung. Mit Blick auf die Vorjahressauschüttung von 0,48 Euro sieht das zunächst einmal wenig vorteilhaft aus. Bezogen auf den aktuellen Aktienkurs ergibt sich jedoch eine Rendite von rund 8,0 Prozent. Dabei gehört Hamborner zu den Unternehmen, bei denen die Dividende für 2025 in voller Höhe aus dem steuerlichen Einlagekonto gezahlt wird – damit zunächst einmal „steuerfrei“ bleibt. Seinen Anteil holt sich der Fiskus erst nachgelagert mit dem Verkauf der Aktie. Eine Konstruktion, die gerade bei Privatanlegern regelmäßig auf besonderes Interesse stößt. Wenig überraschend daher, dass die von boersengefluester.de laufend aktualisierte Liste mit den „steuerfreien Dividenden“ immer zu unseren Klick-Stars gehört.

Dabei hat die Hamborner-Investmentstory deutlich mehr zu bieten als nur den Dividendenpart. Zentrales Thema unseres Einzelgesprächs mit CEO Niclas Karoff auf der von GBC veranstalteten MKK Münchner Kapitalmarkt Konferenz war – wenig überraschend – die laufende Verschiebung der Gewichte hin zu einem noch größeren Fokus auf Einzelhandelsimmobilien und Nahversorger auf eine Zielquote von 80 bis 90 Prozent Portfolioanteil. Bislang machen derartige Objekte etwa 57 Prozent aus. Der Rest sind hochwertige Büroimmobilien mit wenig Leerstand. Bei dem Strategie-Shift lässt sich Karoff ausreichend Zeit: „Wir wollen das auf eine ruhige Art umsetzen.“ Es wird also keine hektischen Veräußerungen aus dem Bürobestand geben – ebenso wenig gibt es Kaufdruck bei den Einzelhandelsimmobilien. Vier bis fünf Jahre sollten Anleger für den Prozess einkalkulieren. „Die richtige Balance wird eine der zentralen Aufgaben sein“, sagt Karoff.

Im Zuge der Transformation werden die Tickets für ein durchschnittliches Investment gegenüber der bisherigen Ab-Marke von rund 10 Mio. Euro ein gutes Stück kleiner werden. Zudem werden die Duisburger ihre bisherigen räumlichen Schwerpunkte in den bekannten Metropolregionen nachjustieren. Soll heißen: Mikrolage gewinnt an Bedeutung. Keine signifikanten Änderungen will die Gesellschaft bei ihrer bislang eher defensiven Finanzierungspolitik vornehmen. Der LTV – also das Verhältnis von Netto-Finanzverbindlichkeiten zu dem Verkehrswert des Immobilienbestands – lag Ende 2025 bei 44,3 Prozent. Hier agieren andere Unternehmen mit Fokus auf Supermärkte und Fachmarktzentren in der Regel mit einem spürbar größeren Hebel. Dabei gilt sogar ein LTV im Bereich um 60 Prozent noch als einigermaßen konservativ. Zur weiteren Einordnung: Typisch für Hamborner war in den vergangenen Jahren ein LTV zwischen knapp 40 und maximal 45 Prozent. „Damit gehen wir sensibel um“, betont Vorstandschef Karoff.

Kursentwicklung 1 Jahr

Hamborner REIT Kurs: 4,85

Ansonsten sieht der Ausblick für das laufende Jahr Vermietungserlöse in einer Bandbreite von 87,5 bis 89,5 Mio. Euro vor – nach 90,3 Mio. Euro für 2025. Der operative Cashflow aus dem Immobiliengeschäft (FFO) soll zwischen 38 und 42 Mio. Euro ankommen (Vorjahr: 48,6 Mio. Euro). Hier spiegeln sich – neben den leicht rückläufigen Umsätzen – insbesondere höhere Aufwendungen für die Instandhaltung sowie Ausbaukosten wider. Welche Effekte mögliche An- und Verkäufe von Immobilien haben werden, lässt sich derzeit nicht abschätzen. Bewertungstechnisch bewegt sich bei dem SDAX-Titel alles im grünen Bereich: Die Marktkapitalisierung von zurzeit knapp 395 Mio. Euro übersteigt den für 2026 zu erwartenden FFO um weniger als den Faktor 10. Der Substanzwert (NAV) beträgt gegenwärtig 9,07 Euro je Aktie (Vorjahr: 9,79 Euro) – bei deiner aktuellen Notiz von 4,85 Euro. Mit Blick auf die Refinanzierung geht es bei Hamborner ausschließlich um klassische Bankkredite – in Summe sind das momentan rund 640 Mio. Euro. Anleihen hat das Unternehmen keine emittiert. Größere Finanzierungen laufen dabei erst 2027/28 mit jeweils mehr als 20 Mio. Euro aus. Die durchschnittliche Verzinsung liegt bei 2,1 Prozent.

Bezogen auf den Aktienchart wäre es gut, wenn zunächst einmal die Marke von 5 Euro signifikant überwunden wird. Die jüngsten Kursziele der Analysten erstrecken sich von 7,00 Euro (Berenberg) bis 10,50 Euro (mwb Research) und signalisieren damit ein erkleckliches Aufwärtspotenzial. Last but not least noch ein weiterer Größenvergleich: DEFAMA Deutsche Fachmarkt, die für regelmäßige boersengefluester.de-Leser wohl bekannteste „Supermarkt-Immobilienaktie“, kommt zurzeit auf eine Kapitalisierung von etwas mehr als 120 Mio. Euro. Das Verhältnis von Börsenwert zum erwarteten FFO für 2026 ist mit einem Faktor von rund 11 etwas höher als bei Hamborner, ebenso wie der LTV von zuletzt 58 Prozent. Nun: 100 Prozent vergleichbar sind beide Unternehmen nicht. Doch wer sich für die DEFAMA-Aktie interessiert, sollte ruhig auch mal einen Blick auf den Anteilschein von Hamborner werfen. Uns hat die Präsentation von Vorstand Niclas Karoff auf der MKK jedenfalls überdurchschnittlich gut gefallen.

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