FCR Immobilien: “Unser Geschäft ist äußerst stabil”

Erst kürzlich hatte boersengefluester.de über die Emission des neuen Bonds 2023/28 von FCR Immobilien berichtet. Mittlerweile hat das auf Immobilien für Supermärkte oder auch Einkaufszentren spezialisierte Unternehmen seine Zahlen für die ersten neun Monate 2023 vorgelegt und darüber hinaus auch eine lange erwartete Hotel-Transaktion in Italien festgezurrt. Anlass genug für ein Update aus erster Hand mit CEO und Großaktionär Falk Raudies. Der wiederum zeigt sich zuversichtlich für die weitere Zukunft: „Das Momentum ist sehr gut, wir schätzen auch die weitere Entwicklung in unserem Segment als äußerst positiv ein.“ Darüber hinaus verrät Falk Raudies seine Erwartungen an die gerade in der Zeichung befindlichen Anleihe und er äußert sich dezidiert über die Bedeutung von Technologie – sprich KI-basierter Software – für den Erfolg im Immobiliengeschäft.

 
Herr Raudies, noch bis zum 21. November 2023 läuft die Emission ihrer 7,25 % Anleihe im Umfang von 60 Mio. Euro. Warum kommen Sie jetzt mit einer Anleihe?

Falk Raudies: Wir sind als Bestandshalter für Nahversorgungsimmobilien hervorragend positioniert und sehen in unserem Kernmarkt sehr gute Chancen für den Zukauf attraktiver Objekte in den nächsten Monaten. Durch diese Ankäufe werden wir unser profitables Wachstum weiter forcieren, und unsere neue 7,25 %-Anleihe (WKN: A352AX) mit einem Emissionsvolumen von bis zu 60 Mio. Euro ist dabei ein wesentliches Instrument. Von dem Gesamtvolumen möchten wir in diesem Jahr noch rund 20 Mio. Euro platzieren, die weiteren 40 Mio. Euro sollen kontinuierlich über das nächste Jahr kommen. Das passt so ideal zu unseren Ankaufsaktivitäten. Ich finde daher, es ist der richtige Zeitpunkt für den Start unserer neuen, jetzt schon sechsten Anleihe. Wir haben viel Erfahrung am Kapitalmarkt, unser Track Record ist exzellent. 

Die Stimmung am Immobilienmarkt hat sich deutlich verschlechtert, wie schätzen Sie die weitere Entwicklung ein?

Falk Raudies: Der Immobilienmarkt hat sehr viele Segmente, und jedes Segment muss für sich betrachtet werden. So ist unser Markt der Nahversorgungsimmobilien absolut intakt, und unser Geschäftsmodell ist sehr robust und ertragsstark. Das liegt vor allem daran, dass wir als Bestandshalter für Einkaufs- und Fachmarktzentren in jeder Marktphase planbare und stabile Mieteinnahmen generieren. Wir profitieren in diesem Zuge nachhaltig von Mietverträgen, die an die Inflationsrate gekoppelt sind. Circa 80 Prozent der Mietverträge sind bei uns indexorientiert. Das alles unterscheidet uns ganz maßgeblich zum Beispiel von Projektentwicklern oder Bauträgern. Darüber hinaus setzen wir mit unserem aktiven Asset Management nachhaltige Ausrufezeichen in Sachen Vermietung. Aktuelles Beispiel ist hier die SchlossGalerie in Rastatt, unser größtes Objekt. 2018 haben wir diese Immobilie mit einem Vermietungsstand von 77 Prozent erworben, jetzt ist es dank langfristiger Neuvermietungen und Mietvertragsverlängerungen nahezu vollvermietet. Das Momentum ist sehr gut, wir schätzen auch die weitere Entwicklung in unserem Segment derNahversorgungsimmobilien als äußerst positiv ein.

Kursentwicklung aktuell

FCR Immobilien Kurs: 10,20

Sie haben kürzlich ihre Zahlen für die ersten neun Monate 2023 veröffentlicht. Wie hat sich das Geschäft entwickelt?

Falk Raudies: Wir haben unsere erfolgreiche Geschäftsentwicklung auch nach neun Monaten 2023 fortgesetzt. Unsere Mieteinnahmen sind um 8 Prozent auf 27,7 Mio. Euro gestiegen, das EBITDA hat sich ebenfalls um 8 Prozent auf 19,3 Mio. Euro verbessert. Wie stabil wir aufgestellt sind, zeigen die Funds from Operations, FFO: So konnten wir beim operativen Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung mit 6,8 Mio. Euro nahezu an den Vorjahreswert von 7,2 Mio. Euro anknüpfen. Noch ein kurzer Blick auf das Portfolio, die Kennziffern sind ausgesprochen gut: Der Vermietungsstand liegt bei 93,5 Prozent, der WAULT bei 5,2 Jahren. Wir sind mit unserer Geschäftsentwicklung sehr zufrieden und gehen von einer weiter profitablen Unternehmensentwicklung aus.

Für rund 20 Mio. Euro haben Sie die Hotelimmobilie Il Pelagone veräußert. Sind weitere Verkäufe geplant?

Falk Raudies: Wir sind Bestandshalter und verkaufen daher nur bei entsprechender Opportunität – also nur, wenn das Angebot, genauer gesagt der Preis, für uns wirklich gut passt. Auf dieser Basis haben wir im laufenden Geschäftsjahr ein paar kleinere Objekte veräußert und ganz aktuell unsere Hotelimmobilie in Italien verkauft. Durch diese Transaktion haben wir einen Kapitalrückfluss von 20 Mio. Euro erzielt, der unsere Liquidität weiter stärkt. Alle unsere Verkäufe haben wir oberhalb der Gutachtenwerte realisiert. Apropos Bewertung: Unser Gesamtportfolio ist mit dem 12,7-fachen bewertet und liegt damit unterhalb der gängigen Marktbewertungen. Unsere Gutachter haben uns darüber hinaus bestätigt, dass sie keinen Wertberichtigungsbedarf für unser Portfolio sehen. Wir sind daher auch hier äußerst stabil aufgestellt.

Die FCR sieht sich als eine der innovativsten Immobiliengesellschaften in Deutschland. Können Sie uns kurz die Hintergründe erläutern?

Falk Raudies: Wir haben schon früh erkannt, dass eine ganzheitliche Digitalisierung der Wertschöpfungskette zu einem großen Wettbewerbsvorteil führt. Aus diesem Grund hatten wir mit Immowin24 eine eigene, KI-basierte Software-Lösung entwickelt, die bei uns unternehmensweit schon seit einigen Jahren erfolgreich im Einsatz ist. Der Erfolg zeigt sich unter anderem darin, dass wir durch die Software unsere Mieterlöse weiter steigern und dabei unseren Bewirtschaftungsaufwand signifikant reduzieren konnten. Die neueste Version 3.0 haben wir vor kurzem auf der Immobilienmesse Expo Real in München vorgestellt. Die Resonanz war überwältigend, wir sprechen derzeit mit vielen Interessenten über deren Nutzung unserer innovativen und äußerst schlagkräftigen Software. Mit unserer starken Innovationskraft werden wir auch künftig unser Kernprodukt Immowin24 nachhaltig weiterentwickeln. 

Wir stark sind Sie von den deutlich gestiegenen Zinsen betroffen, was ist hier 2024 zu erwarten?

Falk Raudies: Natürlich sind auch wir von den gestiegenen Zinsen betroffen. Jedoch können wir als Bestandshalter von Nahversorgungsimmobilien diese durch die Indexierung von Mietverträgen und laufenden Aufmietungen fast vollständig kompensieren. Wir gehen davon aus, dass der Zins-Peak mittlerweile erreicht ist und dass die Zinsen gegen Ende des kommenden Jahres eventuell leicht zurückgehen werden. Viel wichtiger ist aber: Unser Geschäft ist äußerst stabil. Wir generieren hohe wiederkehrende Mieteinnahmen und haben zugleich die Kosten voll im Griff. Dadurch verdienen wir nachhaltig und in jeder Phase Geld.  

Wo sehen Sie die FCR Immobilien AG in fünf Jahren?

Falk Raudies: Wir agieren schon heute auf Grundlage einer sehr gefestigten und führenden Marktposition im Bereich Bestandshaltung für Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland. Aus dieser starken Position heraus ist es unser Ziel, die sich uns bietenden Potenziale konsequent zu nutzen. Der weitere Ausbau unseres Immobilienportfolios steht bei uns im Fokus. Profitabilität und Stabilität werden dabei immer unser Maßstab und unsere Stärke sein.

Vielen Dank für das Gespräch, Herr Raudies!

Falk Raudies – Jahrgang 1974 – ist Gründer und Vorstand der FCR Immobilien AG mit Sitz in München. Zuvor war er bei verschiedenen IT-Unternehmen in leitender Position tätig. Sehr lobenswert: Unter anderem über den EAGLES Charity Golf Club engagiert sich Falk Raudies stark für karitative Zwecke.

Fotos: FCR Immobilien AG, Unsplash+