Kaum eine Immobilienaktie, deren Aktienkurs in den vergangenen zwölf Monaten nicht locker zweistellig an Wert gewonnen hat – insbesondere aus dem Bereich Gewerbeimmobilien kommen jede Menge Highflyer. Umso gespannter war boersengefluester.de auf die Präsentation von Verianos Real Estate bei der BankM. Schließlich gehört der Anteilschein zu den Titeln, an denen der Kursaufschwung bislang völlig vorbeigegangen ist. Zugegeben: Die Equity Story von Verianos ist nicht so griffig wie mach anderes spezialisiertes Geschäftsmodell aus dem Immobilienbereich. Den Löwenanteil seiner Erträge erzielt die Gesellschaft aus dem Investmentbereich. So agiert Verianos als Einzel- oder Co-Investor und ist über die Lancierung von Spezialfonds, in denen die eingekauften Objekte – es handelt sich sowohl um Wohn- als auch um Gewerbeimmobilien – eingebracht werden, als Investment-Manager tätig. Parallelen zum Geschäftsmodell der Kölner liefert die – freilich sehr viele größere – Patrizia AG aus Augsburg. Dabei agiert Verianos keinesfalls als langfristiger Bestandshalter. „Im Schnitt drehen wir alle 2,5 Jahre unser Portfolio“, sagt Vorstand Tobias Bodamer. Typischerweise bewegen sich die Investments in einer Bandbreite von 2 bis 30 Mio. Euro. Eine Größenordnung, auf die es auch eine Reihe anderer börsennotierter Gesellschaften abgesehen hat. Zu groß für den vermögenden Arzt und zu klein für den milliardenschweren Pensionsfonds. Dabei bezeichnet sich Verianos als Value-Investor. Der Blick richtet sich als auf unterbewertete Assets, deren Wert es zu heben gilt. „Wenn wir eine Objekt erwerben, nehmen wir es so lange in Manndeckung, bis es wieder funktioniert und wir es veräußern können“, sagt Bodamer. Dividenden zahlt die Gesellschaft nicht, der Fokus liegt auf Wachstum. Genau hier konnte die Gesellschaft zuletzt allerdings nicht alle Pferdestärken so auf die Straße bringen wie erhofft. Insbesondere die im Herbst 2018 erteilte BaFin-Erlaubnis zum Betrieb einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) hat erhebliche Ressourcen gekostet.    

Die wichtigsten Finanzdaten auf einen Blick
	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
Umsatzerlöse1	6,67	2,55	1,47	1,77	0,00	0,00	0,00
EBITDA1,2	-1,99	-2,97	-2,50	-2,52	0,00	0,00	0,00
EBITDA-Marge %3	-29,84	-116,47	-170,07	-142,37	0,00	0,00	0,00
EBIT1,4	-2,06	-3,02	-2,55	-2,56	0,00	0,00	0,00
EBIT-Marge %5	-30,89	-118,43	-173,47	-144,63	0,00	0,00	0,00
Jahresüberschuss1	-0,75	-6,61	-3,00	-3,55	0,00	0,00	0,00
Netto-Marge %6	-11,24	-259,22	-204,08	-200,57	0,00	0,00	0,00
Cashflow1,7	0,93	-0,92	-4,98	-4,54	0,00	0,00	0,00
Ergebnis je Aktie8	-0,06	-0,53	-0,24	-0,26	-0,27	-0,08	-0,02
Dividende je Aktie8	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00

  Nun sind die Plattformen aber live und ermöglichen deutlich mehr Volumen und auch Flexibilität. „Das ist der Schalter für unser Wachstum“, sagt Bodamer, der auch künftig auf Ausschüttungen in Form von Dividenden verzichten will. Deutlich ausbaufähig sind freilich die Investor Relations-Aktivitäten. Bislang lief die IR auf Sparflamme – mehr war nicht nötig. Auch wenn der Streubesitz offiziell bei rund 39 Prozent liegt: „Faktisch kennen wir 90 Prozent unserer Aktionäre“, sagt Bodamer. So verwundert es auch nicht, dass er kürzlich eine kleine Kapitalerhöhung gab, die – unter Ausschluss des Bezugsrechts – bei dem Unternehmen verbundenen Investoren platziert wurde. Brutto-Emissionserlös: 1,46 Mio. Euro. Das ist jetzt nicht die Welt und so richten sich die Blick auf bereits auf die nächste Kapitalmarkttransaktion: Geplant ist die Emission einer Anleihe im Gesamtvolumen von bis zu 30 Mio. Euro, wobei die erste Tranche vermutlich „nur“ mit 10 Mio. Euro angesetzt wird, da es für eben diese Größenordnung einen konkreten Verwendungszweck gibt. Ob es die vorangegangene Barkapitalerhöhung als Signal Richtung Bonds-Investoren brauchte, sei freilich dahingestellt. Anleihen sind schließlich kein Neuland für Verianos. Der Bond 2016/19 wurde im Vorjahr planmäßig zurückgezahlt, im Umlauf befindet sich noch die mit einem Kupon von 6,5 Prozent ausgestattete Anleihe 2018/23. Summa summarum findet boersengefluester.de das Geschäftsmodell von Verianos durchaus interessant und auch das Timing – bezogen auf die KVG-Lizenz der BaFin – verspricht spürbares Wachstum. Im Kurs spiegelt sich das noch nicht wider. Daher haben wir den Spezialwert auch in unsere Datenbank aufgenommen. Ein Malus bleibt indes der geringe Börsenwert von gerade einmal 17,50 Mio. Euro und die damit einhergehenden niedrigen Handelsumsätze in der Verianos-Aktie. Zudem wäre es für die Equity Story sicherlich förderlich, den Titel auch als Dividendenwert zu positionieren. Zumindest auf die Beobachtungsliste können Anleger sich den Titel aber schon jetzt nehmen. Vielleicht wird das Papier ja doch demnächst entdeckt. Die Präsentation in den Frankfurter Räumen der BankM war zumindest schon mal ein Anfang.  

INVESTOR-INFORMATIONEN
©boersengefluester.de
Verianos
WKN	ISIN	Rechtsform	Börsenwert	IPO	Einschätzung	Hauptsitz
A0Z2Y4	DE000A0Z2Y48	SE	2,92 Mio. €	14.10.1994	-

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